在地方的權(quán)限范圍內(nèi)，松綁限購(gòu)似乎成了近期地方政府激活樓市最后可抓的一根稻草。

　　松綁限購(gòu)并不一定可以激活樓市，因?yàn)樵诤芏喽€城市，限購(gòu)政策本來(lái)就不嚴(yán)格。然而，上半年樓市下滑幅度以及對(duì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的影響超出預(yù)期，讓一些嚴(yán)重依賴土地出讓的地方政府倍感緊張。今年一季度，在黑龍江、河北和山西等產(chǎn)能過(guò)剩和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集中的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)增速下滑到5%左右，而內(nèi)蒙古的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度只有7.3%，不僅低于全國(guó)水平，而且與過(guò)去動(dòng)輒15%以上的增速不可同日而語(yǔ)。

　　這些地區(qū)的樓市在過(guò)去不僅一直在補(bǔ)貼傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，也在補(bǔ)貼地方的國(guó)庫(kù)收入，甚至產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)能清理、就業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定也要依賴樓市。這就不難理解，為何地方政府屢屢在松綁限購(gòu)問(wèn)題上做文章。當(dāng)然，限購(gòu)政策作為一項(xiàng)行政措施，其弊端十分突出，但關(guān)鍵要看經(jīng)濟(jì)是否出現(xiàn)明顯下滑，以致可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)滑出下限。從這個(gè)角度看，多個(gè)城市公開(kāi)退出限購(gòu)不是偶然的，而是經(jīng)濟(jì)增速嚴(yán)重下滑倒逼的結(jié)果。類(lèi)似于呼和浩特這樣的能源或傳統(tǒng)工礦產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)的二、三線城市(集中在東北和西北等區(qū)域);或者產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以單一制造業(yè)為主，但產(chǎn)業(yè)層次低、升級(jí)慢的區(qū)域中心城市(集中在東北、中部等區(qū)域);或者過(guò)分依賴出口，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)雖發(fā)達(dá)但很多轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資的城市(集中在華東)，目前絕大多數(shù)都存在樓市供應(yīng)過(guò)剩、庫(kù)存消化周期長(zhǎng)(普遍在2年以上)、人口吸附能力差、后續(xù)需求不足等問(wèn)題。在“調(diào)結(jié)構(gòu)”、“促轉(zhuǎn)型”的大背景下，這些城市未來(lái)1-2年內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)樓市泡沫破滅，甚至是崩盤(pán)可能?？梢灶A(yù)判，這些類(lèi)型的城市將是未來(lái)樓市政策調(diào)整，特別是限購(gòu)政策松綁密集的地區(qū)。

　　從今年以來(lái)很多城市圍繞限購(gòu)“打擦邊球”的做法看，各地均沒(méi)有赤裸裸地提出要退出限購(gòu)政策，而是選擇諸如外地人口本地化、區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等為由頭，但退出限購(gòu)無(wú)疑是目標(biāo)指向。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，退出限購(gòu)政策的關(guān)鍵，是要做實(shí)退出限購(gòu)的“由頭”，讓地方政府將緩解樓市供應(yīng)過(guò)剩的措施與新型城鎮(zhèn)化、外地人口本地化等長(zhǎng)期改革結(jié)合起來(lái)，將樓市發(fā)展的紅利轉(zhuǎn)移到公共服務(wù)設(shè)施供給、彌補(bǔ)社會(huì)保障缺口上面，以此為轉(zhuǎn)型提供時(shí)間和空間。

　　這樣的長(zhǎng)短政策組合，所創(chuàng)造出的樓市需求是有效需求，而不是投資需求;是能夠培育地方長(zhǎng)期穩(wěn)定稅源、實(shí)體產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的需求，而不是只謀求短期經(jīng)濟(jì)績(jī)效的泡沫需求。更重要的是，這樣的政策組合不僅提高了城市無(wú)房戶、特別是外來(lái)人群的住房支付能力，而且實(shí)現(xiàn)了公共服務(wù)的均等化、全覆蓋，降低了城市中低收入人群的購(gòu)房成本、生活成本，有利于中低收入人群和外來(lái)人群在城市真正落地、入戶和就業(yè)，符合新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　總之，未來(lái)應(yīng)當(dāng)以新型城鎮(zhèn)化、戶籍制度改革和加大政府財(cái)政投入為契機(jī)，做實(shí)樓市有效需求，將城市有穩(wěn)定工作和購(gòu)房意愿的無(wú)房戶最大程度地納入到新增需求中，為樓市和金融經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定提供緩沖帶，并為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展提供寶貴的機(jī)遇期。