據(jù)媒體報道，房貸新政出臺后半個多月，一些城市樓盤來訪量明顯增加，對市場人氣匯集有明顯助推作用。但當(dāng)前房屋庫存依然壓頂，樓市消費(fèi)投資趨向理性，而且限購政策和房貸放松效果不宜高估，這些因素決定了當(dāng)前及未來一個較長時期，我國樓市將處在理性回歸軌道，樓市或進(jìn)入長周期調(diào)整新常態(tài)。

　　房貸新政對樓市需求釋放的刺激作用不宜高估。今年9月份，我國CPI同比上漲1.6%，創(chuàng)下自2012年2月以來的月度新低。同時，截至2014年9月末，我國廣義貨幣供應(yīng)量M 2同比增長12.9%，比上年末下降0.7個百分點(diǎn)。在通貨膨脹壓力顯著減輕及貨幣供應(yīng)量增長明顯放緩大背景下，個人購買住房抵抗通脹壓力的內(nèi)在動力急劇萎縮，而這部分需求多以改善性面目出現(xiàn)。不僅如此，受商業(yè)銀行資金來源成本上升影響，提供優(yōu)惠利率的個人住房抵押貸款收益微薄，基層商業(yè)銀行積極性普遍較低。且房貸政策放松對真正需要購買住房的中低收入人群而言，門檻依然較高。

　　去年四季度以來我國樓市消費(fèi)投資趨向理性。本輪房地產(chǎn)周期性調(diào)整是市場力量自發(fā)作用結(jié)果。在經(jīng)歷持續(xù)十多年上漲，特別是2013年上半年的明顯上漲后，房價累積漲幅巨大，且對收入與房租的偏離度進(jìn)一步擴(kuò)大。同時我國城鎮(zhèn)居住狀況已極大改善，高房價下樓市增長動能萎縮，去年四季度以來房價漲幅回落，今年以來整體房價出現(xiàn)回調(diào)，我國樓市消費(fèi)與投資理念逐步向理性回歸。房價上漲預(yù)期從分化到逆轉(zhuǎn)，反映出市場非理性投資投機(jī)動機(jī)顯著減弱。

　　去庫存仍是下階段樓市運(yùn)行主題。截至2014年8月末，我國商品房待售面積達(dá)5.6億平方米。而2014年1至8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長11.5%，同期商品房銷售面積同比下降8.3%，未來商品房市場供求矛盾將會加劇。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至今年9月末，我國一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米，環(huán)比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，尤其一線城市庫存已保持連續(xù)8個月環(huán)比正增長，且9月增幅進(jìn)一步擴(kuò)大，庫存壓力巨大。雖然限購政策退出，限貸政策放松，可能會對市場有短期刺激作用，但從中長期看，由于房價回落預(yù)期增強(qiáng)，且房價上漲空間縮小，能否形成持續(xù)性的需求釋放，前景并不樂觀。

　　綜合各方面情況看，為平抑樓市調(diào)整幅度，退出行政干預(yù)措施，調(diào)整房貸政策，并不意味著樓市即將反轉(zhuǎn)，而理性回歸仍是樓市運(yùn)行主旋律。但房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策調(diào)整，也給市場提供一個絕佳的銷售窗口期。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適度讓利，那么有可能會促使市場銷售量回暖。應(yīng)該看到，2013年我國樓市的“量價齊升”將成為歷史，未來不太可能會達(dá)到這樣的峰值。進(jìn)一步說，我國樓市有可能會進(jìn)入長周期調(diào)整新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整都不支持樓市再現(xiàn)暴漲行情，因此無論是地方政府還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都需要適應(yīng)樓市新常態(tài)，這對于我國經(jīng)濟(jì)順利轉(zhuǎn)型至關(guān)重要。 □項(xiàng)崢