據(jù)長江實業(yè)和和記黃埔公告披露,兩家公司將向長地集團轉(zhuǎn)讓1.7億平方尺(約1889萬平方米)可供發(fā)展的土地儲備,其中1.58億平方尺來自中國內(nèi)地,這意味著九成土地儲備位于中國內(nèi)地

　　近日,李嘉誠力推旗下長江實業(yè)及和記黃埔兩家上市公司進行內(nèi)部重組,將注冊地由原來的中國香港變?yōu)殚_曼群島的同時,兩家上市公司的業(yè)務板塊也將被拆分重組,分別成立兩家新的公司,長和主營非地產(chǎn)業(yè)務,長地主營地產(chǎn)業(yè)務。

　　同時,長江實業(yè)及和記黃埔兩家上市公司將向長地轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)業(yè)務資產(chǎn),包括出租物業(yè)、土地儲備和酒店資產(chǎn)。而鑒于合并重組要求,“長和系”首次曝光了在中國內(nèi)地的土地儲備,合計約1756萬平方米,占其向長地轉(zhuǎn)讓的土地儲備資產(chǎn)的九成以上。

　　對此,蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示,李嘉誠將兩家上市公司業(yè)務合并的設(shè)計是屬于內(nèi)部重組,資產(chǎn)轉(zhuǎn)移后,業(yè)務規(guī)模較小,有利于降低成本費用。

　　土地儲備九成來自內(nèi)地

　　據(jù)長江實業(yè)及和記黃埔公告披露,未來兩家公司將合并成為兩家新公司:長和及長地。兩大集團以地產(chǎn)及非地產(chǎn)業(yè)務劃分,重組后的長和將持有長江實業(yè)及和記黃埔的所有非房地產(chǎn)業(yè)務,包括港口及相關(guān)服務、電訊、零售、基建、能源和動產(chǎn)租賃業(yè)務(飛機租賃);長地將持有長江實業(yè)及和記黃埔在中國香港、中國內(nèi)地及海外的房地產(chǎn)業(yè)務。

　　據(jù)公開資料顯示,長江實業(yè)為中國香港最大的地產(chǎn)開發(fā)商之一,“中國香港每七個私人住宅單位中,便有一個由長實開發(fā)”。除中國香港外,長江實業(yè)還在北京、長春、成都等多個內(nèi)地城市建有樓盤。而“長和系”的另外一名成員和記黃埔也是一家地產(chǎn)公司,在中國內(nèi)地、中國香港和英國均有地產(chǎn)項目。

　　值得注意的是,鑒于合并重組的要求,“長和系”首次披露了土地儲備情況。

　　根據(jù)公告顯示,截至2014年11月30日,長實集團及和黃集團將轉(zhuǎn)讓于長地集團的房地產(chǎn)業(yè)務共包括于約占1700萬平方尺的出租物業(yè)、面積約1.7億平方尺可供發(fā)展的土地儲備(包括1.58億平方尺于中國的土地)以及超過14600間酒店房間的應占權(quán)益,長地屆時將成為香港最大的上市酒店業(yè)主營運商。

　　事實上,這意味著“長和系”可供發(fā)展的土地儲備約達1889萬平方米,其中約1756萬平方米位于中國內(nèi)地。換言之,在“長和系”轉(zhuǎn)入長地的土地儲備中,九成來自中國內(nèi)地。

　　而從媒體的報道中可知,“長和系”近兩年在中國內(nèi)地已經(jīng)鮮少出擊土地市場。有報道稱,在2011年以前,長江實業(yè)與和記黃埔每年都有一些土地儲備吸納,土地成本比較穩(wěn)定。但2012年5月份購入上海一塊住宅用地之后,“長和系”在內(nèi)地市場上再未有一塊土地入賬。在中國香港,長江實業(yè)最后一次拿地是在2012年11月份。2013年至今,長江實業(yè)未在中國香港拍得任何地塊。

　　對此,有業(yè)內(nèi)人士稱,“長和系”善于“雨天出門”,低價抄底拿地,但中國內(nèi)地日益高漲的土地價格正好與李嘉誠的投資思路相反,同時“長和系”在內(nèi)地有大量存貨,所以其拿地動力不足。

　　“囤地”開發(fā)模式失效?

　　據(jù)公告顯示,重組完成后,長地將成為中國香港最大的房地產(chǎn)上市公司之一,在中國香港的市場占有率具領(lǐng)導地位、業(yè)務深入中國,且足跡遍及全球;長和集團將成為一家規(guī)模更為廣大的跨國企業(yè)集團,業(yè)務遍及50多個國家。長地在上市后,可以考慮進行債務資本市場融資,使其資金來源更趨多元化。

　　事實上,關(guān)于李嘉誠遷移“長和系”注冊地以及合并重組業(yè)務的舉動,業(yè)內(nèi)眾說紛紜。有人認為其看淡香港市場,也有人把其與近兩年撤資內(nèi)地樓市舉動相結(jié)合,認為其將轉(zhuǎn)向投資海外地產(chǎn),將公司注冊地改為開曼群島便于“辦事”。

　　對此,87歲的李嘉誠說,自己總有一天會退休,“這次合并為公司鋪好路,使公司有了一個大方向和目標。”他同時稱,分拆后的長和及長地業(yè)務,界定清晰。

　　這句話確實從側(cè)面印證了此前長江實業(yè)及和記黃埔存在交叉重合的業(yè)務,尤其是地產(chǎn)業(yè)務重合度頗高。從這一角度看,界定清晰后將有利于減少管理成本等各項成本費用的支出。

　　然而,“長和系”在中國內(nèi)地的開發(fā)模式其實與中國內(nèi)地房企有著極大的不同。

　　有業(yè)內(nèi)人士向本報記者透露,“長和系”主要靠資金充足,利息率低,資金成本低的資金優(yōu)勢在土地市場低價時抄底拿地,然后“囤地”慢開發(fā),其最大的盈利部分來自于土地溢價空間。該人士透露,“長和系”在上海、北京的部分項目可以賣上很多年,甚至南京的項目拿地一年多都不會動工,開發(fā)進程非常慢。

　　而中國內(nèi)地房企由于拿地成本較高,都在走高周轉(zhuǎn)路線,一個住宅項目可能拿地5個月就實現(xiàn)開盤,在三年內(nèi)就清盤,結(jié)束銷售。即使對于高端項目來說,鑒于資金壓力,開發(fā)商都不得不走高周轉(zhuǎn)路線去開發(fā)。

　　鑒于此,“長和系”與港資企業(yè)瑞安房地產(chǎn)、新世界、太古地產(chǎn)等企業(yè)都頗為不同,后者更注重產(chǎn)品線的開發(fā),力爭主打產(chǎn)品品牌。但“長和系”中的和記黃埔在中低端別墅產(chǎn)品線上有一些特色,但連鎖項目較少。

　　而從房地產(chǎn)市場整體利潤率下滑和中國內(nèi)地核心城市拿地成本越發(fā)高昂這兩大重要指標來看,世茂集團副總裁蔡雪梅曾向《證券日報》記者表示,靠土地升值賺取利潤的地產(chǎn)“黃金時代”已經(jīng)結(jié)束了,現(xiàn)在樓市呈現(xiàn)供大于求的局面,接下來拼的是房企在開發(fā)產(chǎn)品特性和找市場需求等方面的能力。

　　顯然,在這方面,“長和系”并不擅長,若未來幾年中國內(nèi)地樓市房價無法實現(xiàn)持續(xù)反彈,那么對新“長和系”長地集團而言,前路或許并不順暢。