“限定４宗地塊形成住宅的銷售價格；預(yù)設(shè)４宗地塊的地價上限；競報企業(yè)自持商品住房面積比例；投報高標準商品住宅建設(shè)方案……”北京市規(guī)劃國土委于２８日就９月底掛牌的４宗地塊發(fā)布補充公告，細化試點地塊的競買規(guī)則及形成住宅后的銷售價格。這是北京市于９月３０日發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》后，明確試點地塊土地出讓新規(guī)則。相關(guān)部門負責人表示，新規(guī)則意在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預(yù)測，穩(wěn)定市場預(yù)期。

住宅銷售價格如何設(shè)定？

對于廣大的購房者而言，最關(guān)心的就是這４宗地塊形成住宅后的銷售價格。限定的銷售價格也將對周邊房價產(chǎn)生一定影響。

根據(jù)補充公告，海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地的３宗地塊，平均銷售限價為５３４００元／平方米，最高銷售限價為５６１００元／平方米；大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的地塊，平均銷售限價為５５８００元／平方米，最高銷售限價為５８５００元／平方米。

北京市住建委相關(guān)負責人介紹，這４宗地塊由市級和屬地有關(guān)部門共同會商確定銷售限價。最終價格以周邊項目成交均價為基礎(chǔ)、綜合考慮出讓地塊周邊配套水平等因素后確定，與周邊自住房定價基本適應(yīng)。這４宗地塊將有效增加中低價位、中小戶型普通商品住房供應(yīng)，滿足中端自住需求，穩(wěn)定商品住房市場價格和預(yù)期。

據(jù)介紹，測算限定價格以地塊周邊可比項目近３個月成交均價為基礎(chǔ)。在價格測算時，首先考慮到地塊成交到上市需要一年半的周期，以及新房與二手房的價格差異，參比項目以地塊周邊新建商品房項目或建成年份較新的二手房為主；其次，參比項目為１４４平方米以下的普通住宅；選定參比項目后，經(jīng)加權(quán)平均測算出近３個月銷售均價，作為出讓地塊限定價格的基礎(chǔ)。

“為防止不同戶型價格差異過大，也兼顧不同樓層、朝向房屋銷售的客觀需求，這次銷售限價還采取了“雙限”規(guī)則，即不僅規(guī)定項目銷售均價上限，也規(guī)定了單套的銷售單價上限?！北本┦凶〗ㄎ嚓P(guān)負責人介紹。

分析人士指出，從土地供應(yīng)到最終房屋的銷售，一般會有一年半到兩年的時間，現(xiàn)在就鎖定了未來的房價，意在合理引導(dǎo)市場預(yù)期。

出讓規(guī)則如何設(shè)計？

除了設(shè)定住宅的銷售限價，此次公告還預(yù)設(shè)了這４宗地塊的地價上限。據(jù)介紹，這次４宗地塊設(shè)定的地價上限，普遍比市場預(yù)期的成交價格水平要低。嚴控地價除了防止“高價地”的出現(xiàn)，設(shè)置地價上限也是為了引導(dǎo)市場主體理性參與競爭，將北京土地市場的地價水平穩(wěn)定在合理區(qū)間。

北京市規(guī)劃國土委相關(guān)負責人介紹，在土地出讓規(guī)則方面，此次補充公告中首次提出了投報高標準商品住宅建設(shè)方案的競買方式。

根據(jù)競買規(guī)則，這些地塊首先會掛牌競價，在達到預(yù)設(shè)的地價上限時，就改為現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積比例。企業(yè)自持商品住房面積比例也有一個預(yù)設(shè)的上限，在現(xiàn)場競投達到這個上限后，就改為一次性投報自持商品住房面積比例。

當一次性投報商品住房面積比例有兩個或兩個以上的競買人投報為１００％時，如為純住宅的地塊，則轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案投報程序。對于包含有獨立公建的地塊，需先競投企業(yè)自持公建的面積比例，在達到１００％后再投報高標準商品住宅建設(shè)方案。

開發(fā)商遞交投報的高標準商品住宅建設(shè)方案，由專家組成的評選委員會進行評分。評分的標準包括：綠色建筑星級、裝配式建筑實施比例、其他節(jié)能環(huán)保技術(shù)應(yīng)用、規(guī)劃建設(shè)方案、企業(yè)自持商品住房運營方案等。

分析人士指出，競買規(guī)則中設(shè)置了投報高標準商品住宅建設(shè)方案的程序，體現(xiàn)了政府對于房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注。北京市住建委相關(guān)負責人指出，在設(shè)計、施工、交易等環(huán)節(jié)將層層把關(guān)，確保此類項目的質(zhì)量、安全符合有關(guān)標準，建筑品質(zhì)與周邊新建普通商品房項目相當。

市場交易公平如何保障？

北京市住建委相關(guān)負責人介紹，對于試點地塊形成的住宅項目，杜絕變相漲價等違規(guī)行為?！皩⒓訌婁N售管理，明確項目銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫等捆綁搭售行為，或者以附加條件等限定方式變相漲價，迫使購房人接受更高價格。同時，也將嚴格查處倒號賣號等違規(guī)行為?！?/p>

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，由于４宗地塊住宅項目性質(zhì)雖為商品住房，但因限制房價，為防止購買后短期內(nèi)出售牟利，這些項目將參考自住房、兩限房及經(jīng)濟適用房再上市有關(guān)規(guī)定，明確購買后５年內(nèi)不得出售。

北京市規(guī)劃國土委相關(guān)負責人介紹，在１０月１３日發(fā)布的補充公告提出，在競價達到合理土地上限價格后，將競報企業(yè)自持商品住房面積。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。“這符合北京市‘９·３０新政’的規(guī)定，同時也是落實國務(wù)院培育和發(fā)展住房租賃市場的要求?！?/p>

北京市住建委相關(guān)負責人表示，目前，北京市住宅對外租賃的主體主要為個人，且國內(nèi)缺少企業(yè)自持住房對外租賃的政策借鑒。

下一步，北京市住建委將與北京市規(guī)劃國土委積極研究企業(yè)自持商品租賃住房后續(xù)管理政策，廣泛聽取相關(guān)部門、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)及居民的意見，盡快出臺企業(yè)自持商品租賃住房后續(xù)管理辦法，做好政策配套。