據(jù)報道,去年拿地支出前15名房企中,由央企和國企組成的“國家隊”占據(jù)8席;16個拿地總額超百億巨無霸項目中,有9家花落“國字頭”。2010年國資委曾發(fā)布公文,要求多數(shù)央企退出房地產(chǎn)業(yè),當(dāng)時被板子打中的央企多達78家。時近7年,央企并沒有在樓市偃旗息鼓,反而似乎愈發(fā)活躍。

央企“退房令”為何失靈?到底是“退房令”有問題,還是監(jiān)管部門缺乏有效的監(jiān)管手段,導(dǎo)致監(jiān)管失靈?當(dāng)年央企大舉進軍房地產(chǎn)市場,是在房地產(chǎn)市場十分火熱、暴利橫行的情況下發(fā)生的,是企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)拓展的需要。雖然多數(shù)企業(yè)不是主業(yè),但獲得的利益和產(chǎn)生的效益比主業(yè)還要好,因此不能輕易放棄。而國資委在很短時間內(nèi)出臺“退房令”,主要是為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的需要,效果會是如何,當(dāng)初可能就沒考慮那么多了。

“退房令”出臺以后,國資委和一些涉房央企本是想認真執(zhí)行的,多家央企提出了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的計劃,且進行了公開掛牌轉(zhuǎn)讓。但由于種種原因,轉(zhuǎn)讓成功的企業(yè)非常有限,有些央企甚至把轉(zhuǎn)讓價格放在了1元,也沒有能夠轉(zhuǎn)讓成功。原因就在于,資產(chǎn)與負債并不對等,沒有人愿意接手這些央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。也正是因為轉(zhuǎn)讓效果不理想,也直接影響了其他央企的退出熱情。時間一長,也就不了了之了。

央企也是市場主體,需要依據(jù)市場規(guī)則辦事,哪些央企應(yīng)當(dāng)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù),哪些央企不應(yīng)當(dāng)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù),也需要依據(jù)市場規(guī)則確定。有些央企雖然目前不是主業(yè),但房地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)做得非常好,可以轉(zhuǎn)化成主業(yè)。如果強行要求其退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),就是對企業(yè)的過度干預(yù)。其次,由于時間緊迫,出臺“退房令”時恐怕并未經(jīng)過十分認真的調(diào)研、分析和研判,一年后就新增5家可以保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè),似乎說明“退房令”是可以打折扣的,哪些企業(yè)該退,哪些可以緩?fù)嗣馔?有拍腦袋決定的嫌疑。

再者,到底如何退、以怎樣的方式退、如何防止國有資產(chǎn)流失等,也沒有具體可行的辦法與措施,這也直接導(dǎo)致后來的退出難以到位。十八屆三中全會之后,國企改革的步伐加快,央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要不要保留、如何保留,應(yīng)當(dāng)在改革中解決,而不要再用行政手段強行干預(yù),這也使得央企放慢了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的退出步伐,有的甚至擴大了拿地和擴大業(yè)務(wù)的沖動。

總體上講,央企“退房令”失靈,與“退房令”的先天不足關(guān)系密切。當(dāng)然,如果監(jiān)管部門十分強勢,“退房令”實際執(zhí)行情況可能也會好一些,只是如果執(zhí)行得好,同時也可能留下一些隱患,比如國有資產(chǎn)流可能成為困擾“退房令”的更大難題。央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都是大塊頭,動輒數(shù)億、數(shù)十億甚至數(shù)百億,退出稍有不慎,就是巨大的資產(chǎn)流失。在這樣的情況下,放慢退出腳步,將退出融入到國企改革之中,可能更合適、更規(guī)范也更有效。

接下來,隨著國企改革步伐的不斷加快,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的退出也將成為必然。所不同的是,這樣的退出不再由行政命令決定,而是有序退出、市場化退出和規(guī)范化退出。從形式上說,可以通過企業(yè)兼并、資產(chǎn)置換、市場并購、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)出讓等多種方式進行。兼并和資產(chǎn)置換主要是在央企之間進行,亦即通過行政劃撥和置換的方式,將非主業(yè)央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)劃轉(zhuǎn)或置換到主業(yè)央企的名下,而主業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企,則將其他非主業(yè)的業(yè)務(wù)劃轉(zhuǎn)或置換給有房地產(chǎn)劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)。市場并購、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)出讓等則主要通過市場化方式,按照央企的戰(zhàn)略定位,公開轉(zhuǎn)讓、公開掛牌、公開出讓,全面退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),專心從事主業(yè)。

國企改革有一套比較完整的程序,通過改革清理非主業(yè)、經(jīng)營性的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),出現(xiàn)國有資產(chǎn)流失、操作不規(guī)范、暗箱操作等方面問題的可能性更小,也更有利于其他投資者接盤。即便要執(zhí)行“退房令”,也應(yīng)當(dāng)與國企改革相協(xié)調(diào),用改革的方式將“退房令”執(zhí)行到位。