此次“突襲”可謂用心良苦,這記大招既可叫做“關(guān)門打狗”,也可稱作“圍魏救趙”。由于此前沒有對這一方向進行重拳調(diào)控的先例,而且此次商住房新規(guī)出臺前市場毫無察覺,因此市場中的投機投資客幾乎沒有聞風(fēng)離場的機會。

26日,北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,全面規(guī)范商業(yè)辦公用房市場,針對“商住房”打出史無前例的調(diào)控重拳。規(guī)定要求,在建在售商辦項目不得賣給個人,商業(yè)銀行暫停對個人購買商住房的貸款。有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策,將讓商住房價格有30%以上的跌幅。

什么是商住房?就是本應(yīng)用于建設(shè)寫字樓或商鋪的用地,被開發(fā)商精心“打扮”成住宅進行出售。商住房也被稱為“商改住”,是開發(fā)商的發(fā)明創(chuàng)造,其自誕生起就屬于違規(guī)之列,而且自身存在諸多瑕疵、弊端甚至是安全隱患。商住房不能遷入戶口,土地出讓年限短,水電費、供暖費貴,違規(guī)改造還會埋下房屋結(jié)構(gòu)、消防等方面的隱患。

商住房是如何崛起的?近年來伴隨房地產(chǎn)市場火爆,一二線熱點城市紛紛出臺了住宅限購政策,眾多開發(fā)商乘機打“擦邊球”,把一些商業(yè)用地開發(fā)成具有住宅功能的物業(yè),并銷售牟利。所謂商住房就是一些“偽住宅”,這種問題多多的產(chǎn)品對消費者權(quán)益構(gòu)成威脅,破壞了城市發(fā)展格局,同時還弱化了樓市調(diào)控政策的效果。

此次北京市為何出重拳打擊商住房?商住房寄生于住宅市場,其近年來的走俏與樓市投機投資活躍有直接關(guān)聯(lián)。此次北京出臺商住房調(diào)控措施,就是針對投機投資性需求使出的大招。購買商住房的人群一般為兩類,一是不能再購買普通住宅的投資客,二是無購房資格卻有自住需求的人,而兩者中前一種比例更大。

商住房之所以成為受追捧的投機投資品種,是因其與普通住宅相比單價和總價都較低。商住公寓一般以高層、小面積為主,容積率較高,售價相對便宜不少。過去幾年,在價格優(yōu)勢及投機氛圍高漲的鼓舞下,商住房在北京新房市場所占比重不斷提高。2016年以來,北京商住公寓的成交規(guī)模已超過住宅,成為新房成交主體,約占總成交量的近六成。

北京商住房市場已成為投機投資客的主戰(zhàn)場,這里容納并沉淀了相當(dāng)多的資金,這些資金具有很強的投機屬性。這批資金在過去一年多的時間里興風(fēng)作浪,不僅讓北京商住房均價上漲了近一倍,也間接成為普通住宅價格上漲的重要支撐。而且這批資金一旦成功套現(xiàn),其中相當(dāng)一部分必將會直接或間接地進入住宅市場,這勢必對北京房價的未來走勢造成嚴(yán)重威脅。

“3·17”樓市新政以來,北京針對住宅市場連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策,涉及范圍包括購房資格、首付比例、貸款利率等方面。就在一些開發(fā)商和地產(chǎn)中介,以為炒作商住房的“春天”又要來了的時候,北京市選擇此時對商住房進行了突襲式調(diào)控。

此次“突襲”可謂用心良苦,這記大招既可叫做“關(guān)門打狗”,也可稱作“圍魏救趙”。由于此前沒有對這一方向進行重拳調(diào)控的先例,而且此次商住房新規(guī)出臺前市場毫無察覺,因此市場中的投機投資客幾乎沒有聞風(fēng)離場的機會。由于調(diào)控導(dǎo)致需求大減,商住房價格大幅下降幾成定局,投機客被套牢已經(jīng)難以避免。

商住房投機客被套牢,對北京樓市健康發(fā)展大有好處。首先,這次突襲會讓市場認(rèn)識到,樓市是有風(fēng)險的,這將有效阻止投機之風(fēng)繼續(xù)延燒。其次,商住房價格下挫將有望拉動住宅價格走穩(wěn)甚至是下調(diào),最終起到積極的冷卻作用。

當(dāng)然,北京樓市的博弈不可能畢其功于一役,投機客在此次突襲式調(diào)控中會遭受重大損失,但市場與政策的斗智斗勇一定還會繼續(xù)。樓市的“北京保衛(wèi)戰(zhàn)”還遠(yuǎn)未結(jié)束,每一位市民都應(yīng)該謹(jǐn)記這句箴言——“房子是用來住的,不是用來炒的”,并以此指導(dǎo)實踐,這樣才能防止自身被調(diào)控的“炮火”誤傷。(樊大彧)