我國樓市一直存在屢調(diào)屢漲現(xiàn)象。去年“9·30”熱點樓市房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺,短短半年間,熱點城市及其周邊房地產(chǎn)調(diào)控政策隨之全面升級。然而,今年年初以來,部分熱點城市房地產(chǎn)市場急劇升溫,雖然新房價格漲幅回落,但二手住宅成交活躍,并輻射至周邊樓市,市場投機(jī)炒作動力充足。

2017年3月,北京、廈門、廣州的二手住宅價格指數(shù)環(huán)比分別上漲2.2%、4.9%、3.3%,高出同期新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅1.8個、3個和0.8個百分點。環(huán)北京周邊樓市房價也出現(xiàn)大幅上漲,三線城市新建商品住宅價格同比漲幅環(huán)比2月份擴(kuò)大0.4個百分點,完全脫離了市場基本面和合理發(fā)展預(yù)期的支持。

這些情況表明,當(dāng)前樓市仍存在一定的逆調(diào)控傾向。過去近二十年累積且?guī)谉o風(fēng)險的樓市財富增值效應(yīng),已經(jīng)制造出不容小覷的投機(jī)炒作力量,致使房地產(chǎn)市場走向往往與政策調(diào)控方向相背離。面對政府調(diào)控舉措,市場投機(jī)炒作力量不是主動“偃旗息鼓”,而是到處“興風(fēng)作浪”,既增大了房地產(chǎn)市場運行的風(fēng)險,也極大地增加了房地產(chǎn)市場調(diào)控的復(fù)雜性。這已成為當(dāng)前宏觀調(diào)控和金融治理的難點,值得高度警惕。

局部樓市的逆調(diào)控傾向,也在提示政策制定者們,需要高度關(guān)注市場的非理性反應(yīng)。這是因為,調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場始終處于動態(tài)博弈之中,房地產(chǎn)市場規(guī)模急劇擴(kuò)大所形成的投機(jī)炒作力量,并不會完全順應(yīng)政策調(diào)控方向自我約束,反而會挖空心思消極或逆向應(yīng)對。盡管沒有一個群體或個人可以完全左右房地產(chǎn)價格走勢,但考慮到當(dāng)前樓市信息不對稱、房價上漲預(yù)期沒有根本逆轉(zhuǎn),以及樓市流動性欠缺等因素,熱點樓市實際上是一個帶有較高壟斷性的競爭市場,少量交易就可能在很大程度上左右市場價格走向。以泛豪宅化的熱點城市核心區(qū)域住宅交易為例,由于交易量相對于存量的比例極小,實際成交價格往往成為所在區(qū)域住宅的代表性價格,未來存量住宅掛牌價格,勢必會以先前成交價作為重要參考。此前有報道披露,有人在9個月內(nèi)將房價炒高2-3倍,實際上就是基于這一道理。而之所以會出現(xiàn)逆樓市調(diào)控行為,根本原因仍在于巨大的樓市財富增值效應(yīng)。如果不能采取有效措施,縮小住宅非理性投機(jī)炒作的利潤空間,那么房地產(chǎn)市場的逆調(diào)控行為就不會消減。

由此可見,房地產(chǎn)調(diào)控客觀上也需要有“點剎”功能,能夠及時對局部、個別的房價炒作行為形成強(qiáng)有力約束。在嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策同時,有必要對交易雙方進(jìn)行嚴(yán)格的稅收稽查、資金來源合法性檢查,依據(jù)違法違規(guī)情節(jié),實施嚴(yán)厲的管制及懲治措施。這或許會更有效地約束投機(jī)炒作行為,并對熱點城市房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作慣性形成巨大震懾,顯著減輕當(dāng)前以住宅需求調(diào)節(jié)為主要特征的樓市調(diào)控壓力。同時,還應(yīng)根據(jù)住宅交易價格,實施差別化房地產(chǎn)稅率,加強(qiáng)金融、稅務(wù)部門之間的工作聯(lián)動,以資金交易合規(guī)性和稅收行為合法性為兩大支撐,努力縮小住宅投機(jī)炒作空間,以此推動房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)。陳濤