中國(guó)管理科學(xué)研究院企業(yè)管理創(chuàng)新研究所陳貴所長(zhǎng)、京WORK—北京碼頭創(chuàng)始人陳貴曾于2016年5月赴鄂爾多斯調(diào)研考察時(shí)提出了“用市場(chǎng)化手段實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化盤(pán)活資產(chǎn)”思路。4月23日，在京WORK-北京碼頭第十五次頭腦風(fēng)暴《房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化》座談會(huì)上，陳貴進(jìn)一步系統(tǒng)地闡述“用房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化去鬼城”的想法。以下為陳貴在座談會(huì)上的發(fā)言：

2018全國(guó)“兩會(huì)”期間，“房地產(chǎn)稅立法”、“建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”、“共有產(chǎn)權(quán)房”、“租售同權(quán)”、“棚改房”等詞匯成媒體再度熱搜。2018年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)提出：堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”明確定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。報(bào)告的導(dǎo)向意義十分明確，土地供應(yīng)會(huì)向租賃傾斜，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度成為重中之重?？磥?lái)，依靠行政“限制與差異”性手段的房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)取得了階段性勝利，北、上、廣、深等特大熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅得到控制且調(diào)控預(yù)期效果明顯。全國(guó)部分熱點(diǎn)二、三線城市有反彈跡象，三、四線部分城市住宅市場(chǎng)投資增速有擴(kuò)大趨勢(shì)。東北三省部分三、四線城市結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題仍然突出。房地產(chǎn)“鬼城”一詞淡出了媒體和大眾的視野，這個(gè)老大難問(wèn)題是否得到有效解決卻少有人問(wèn)津。

2018年2月28日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《中華人民共和國(guó)2017年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。數(shù)據(jù)顯示，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資109799億元，比上年增長(zhǎng)7.0%。其中住宅投資75148億元，增長(zhǎng)9.4%，一線城市在加大土地供給，二線城市投資取暖，部分三四線城市也出現(xiàn)了盲目過(guò)熱傾向。同時(shí)，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得顯著成效。根據(jù)世聯(lián)行日前發(fā)布的研究報(bào)告，至2018年，全國(guó)住宅累計(jì)可售量降為23億㎡，預(yù)計(jì)到2018年若無(wú)新開(kāi)工的住宅，消化全部庫(kù)存需大約1.8年。東三省的三四城市，平均去庫(kù)存要6年左右。珠三角、長(zhǎng)三角和京津冀地區(qū)庫(kù)存已趨緊。而廣東、成都重慶、長(zhǎng)江中游地區(qū)的房地產(chǎn)去庫(kù)存周期低于1年，熱點(diǎn)一線城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)還在持續(xù)，尤其是北上廣深特大城市雖然采取了結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和人口控制措施，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)上漲壓力會(huì)一直持續(xù)，加大房地產(chǎn)治理能力和結(jié)構(gòu)性改革長(zhǎng)效梯控機(jī)制勢(shì)在必行。棚改房貨幣化補(bǔ)償措施對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存起到了良好的推動(dòng)作用。國(guó)務(wù)院提出棚改三年計(jì)劃，2015-2017年棚改新開(kāi)工1800萬(wàn)套。截至2016年年底，我國(guó)已開(kāi)工改造各類棚戶區(qū)住房3287萬(wàn)套，改造面積超5000萬(wàn)平方米。到了2017年則計(jì)劃新開(kāi)工600萬(wàn)套，且2017年5月，國(guó)務(wù)院再次提出棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃，計(jì)劃在2018-2020年新開(kāi)工1500萬(wàn)套。2017年年底，又提出2018年計(jì)劃新開(kāi)工580萬(wàn)套，比預(yù)計(jì)又多了80萬(wàn)套。

以高層級(jí)大視野設(shè)計(jì)布局，科學(xué)制定大區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃，新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)布局，以及堅(jiān)定棚改房貨幣化，產(chǎn)業(yè)配套性租賃市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，應(yīng)是去掉鬼城老大難頑疾的有效良藥。

“鬼城”一詞，近兩年似乎淡出媒體和公眾視線，去鬼城問(wèn)題估計(jì)應(yīng)該有所緩解。但是，徹底解決鬼城問(wèn)題是個(gè)特別棘手復(fù)雜的系統(tǒng)性問(wèn)題。黨的十九屆三中全會(huì)提出“深化黨和國(guó)家機(jī)構(gòu)改革，加快推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化；深化轉(zhuǎn)職能、轉(zhuǎn)方式、轉(zhuǎn)作風(fēng)，提高效率效能；針對(duì)突出矛盾，抓重點(diǎn)、補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)、防風(fēng)險(xiǎn)”等新發(fā)展理念，為從根本上解決老大難“鬼城”問(wèn)題提供良好的根治契機(jī)。京津冀、雄安新區(qū)和粵港澳大灣區(qū)等“高起點(diǎn)協(xié)同作戰(zhàn)模式，對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存，尤其是“去鬼城”應(yīng)具有積極的借鑒意義。諸多“鬼城”想解套，拖延錯(cuò)過(guò)窗口期，地方政府會(huì)越來(lái)越被動(dòng)，盡快處理金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患，一定要高起點(diǎn)出大手筆的組合拳，大膽在頂層設(shè)計(jì)及體制機(jī)制創(chuàng)新上下工夫。一定要有大尺度的改革拳，上下聯(lián)動(dòng)，標(biāo)本兼治，產(chǎn)業(yè)優(yōu)先，協(xié)同施策，去掉鬼城才有希望。

制定有針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)激勵(lì)引領(lǐng)政策，政府擔(dān)當(dāng)，用改革決心增加民間投資熱情，用極具刺激的政策引導(dǎo)民間產(chǎn)業(yè)投資下決心向爛尾樓重災(zāi)區(qū)挺進(jìn)，也許是解決全國(guó)尤其是重災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)去庫(kù)存的唯一辦法。沒(méi)有強(qiáng)大穩(wěn)定規(guī)模型產(chǎn)業(yè)支撐，就沒(méi)辦法合理調(diào)配足夠的人口流動(dòng)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)和人口就業(yè)支撐的去庫(kù)存化只能是泡影。僅僅靠三、四、五線城市各自為政、單槍匹馬、孤軍作戰(zhàn)的亂拳打死師傅的做法，可能一時(shí)熱鬧，恐怕結(jié)局是白費(fèi)力氣。地方政府試圖用時(shí)間換空間，用土地?fù)Q和平，用等、靠、拖期盼贏得朝陽(yáng)曙光出現(xiàn)的想法，可以預(yù)測(cè)這是沒(méi)有太好出路的。僅僅靠市場(chǎng)靠經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)等到自愈的良機(jī)，如果錯(cuò)過(guò)窗口期，爛尾樓只能走到被炸掉結(jié)局。炸掉，還需要政府巨額真金白銀再填進(jìn)去。發(fā)展理念決定發(fā)展道路，新發(fā)展才是解決發(fā)展中老大難問(wèn)題的有效手段。

解決房地產(chǎn)去庫(kù)存中以盤(pán)活“鬼城”為目標(biāo)的幾點(diǎn)思路。

1?以市場(chǎng)化引導(dǎo)手段，結(jié)合成熟的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化經(jīng)驗(yàn)，設(shè)立投資爛尾房產(chǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金，以較低的價(jià)格將爛尾不良資產(chǎn)推向市場(chǎng)，吸引不同類型風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，實(shí)現(xiàn)爛尾房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，雙輪驅(qū)動(dòng)及惰輪驅(qū)動(dòng)相結(jié)合盤(pán)活規(guī)模性大體量爛尾資產(chǎn)。同時(shí)需要政府整合產(chǎn)業(yè)資源，從而用產(chǎn)業(yè)集聚吸引人口集聚，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)升值，使資產(chǎn)通過(guò)經(jīng)濟(jì)振興和資產(chǎn)升值預(yù)期分期、分批逐步退出市場(chǎng)。

2?用行政化手段編制省、區(qū)爛尾樓分布區(qū)域帶，在省、自治區(qū)層面整合要素系統(tǒng)綜合整治，樹(shù)立大格局整合產(chǎn)業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略。在國(guó)家治理層面采取中央和地方聯(lián)動(dòng)，編制全國(guó)層面區(qū)域和跨省區(qū)爛尾區(qū)域帶，在自治區(qū)和鄰省協(xié)同整合要素進(jìn)行系統(tǒng)綜合整治。根據(jù)本省區(qū)爛尾市縣,點(diǎn)線排查，分析產(chǎn)業(yè)要素、資源要素、地理因素、人口因素等拓?fù)涑擅??？缡袇^(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)整合各類公共和市場(chǎng)資源，尤其是結(jié)合扶貧脫貧人口遷移和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，通盤(pán)考慮產(chǎn)業(yè)布局和合理定向調(diào)度。

3?編制全國(guó)層面區(qū)域和跨省區(qū)爛尾區(qū)域帶，在國(guó)家層面整合要素進(jìn)行系統(tǒng)綜合整治。借此房地產(chǎn)去庫(kù)存綜合整治契機(jī)，實(shí)現(xiàn)系列配套深層次改革措施落地，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方力量用市場(chǎng)的機(jī)制實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)有序轉(zhuǎn)移，以政府配套系列政策性改革作為產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移引領(lǐng)。土地改革，財(cái)稅制度改革，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)引導(dǎo)機(jī)制，精準(zhǔn)扶貧產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)惠等配套政策應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口調(diào)度的最好時(shí)機(jī)。積極拓寬“向海發(fā)展”、“向草發(fā)展”、“向林發(fā)展”“向生態(tài)發(fā)展”等區(qū)域發(fā)展新思路，用政策加市場(chǎng)手段實(shí)現(xiàn)跨省人才、人口調(diào)配和產(chǎn)業(yè)類型集中集聚調(diào)整策略。

4?結(jié)合大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新戰(zhàn)略，努力盤(pán)活“鬼城”。成本，是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口流動(dòng)、創(chuàng)新活力等無(wú)形之手配置，美國(guó)的“鬼城”汽車城底特律近年看到了創(chuàng)業(yè)者的身影，原因就是硅谷由于地價(jià)、人口、污染及綜合性成本上漲，嚴(yán)重制約中小企業(yè)科技創(chuàng)新能力和科技人才吸納能力。隨著高鐵網(wǎng)建設(shè)加快，5G時(shí)代加速到來(lái)，信息渠道和傳輸速度提升，中小創(chuàng)企業(yè)選擇高成本城市已經(jīng)不合時(shí)宜，通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格成本引導(dǎo)和政策激勵(lì)疏導(dǎo)，鼓勵(lì)大都市企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)“鬼城”創(chuàng)業(yè)，帶動(dòng)鬼城產(chǎn)業(yè)升級(jí)和聚集形成人口集聚效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)“鬼城”沒(méi)鬼, 也許成為美麗創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)創(chuàng)新小鎮(zhèn)，其實(shí)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、預(yù)期優(yōu)勢(shì)等是房地產(chǎn)泡沫形成的核心根源。