100億元 拍地還是改造存量項(xiàng)目？

十年前，北京人買房還有大把的新房可以挑選，其中不乏二環(huán)、三環(huán)和四環(huán)沿線的新房，當(dāng)時(shí)如果棄新房買二手存量房往往都是經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的折中選擇。但僅僅十年之后，北京新房數(shù)量銳減，主要新房供應(yīng)都集中在五環(huán)甚至六環(huán)沿線，存量二手房交易早已超越新房成為樓市買賣的核心力量。如今，這種從增量新房向存量二手房的轉(zhuǎn)變，不僅深深地改變了個(gè)人房產(chǎn)交易的比例，也正在影響和改變著房地產(chǎn)商的開發(fā)模式。

同樣是100億元，在土地招拍掛市場(chǎng)里，僅僅相當(dāng)于兩塊五環(huán)外住宅用地的價(jià)格。但若用在北京的存量房改造上，可能會(huì)獲得10個(gè)城市區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目。這種繞過在公開土地市場(chǎng)拿地，通過收購存量資產(chǎn)，并對(duì)其進(jìn)行改造、升級(jí)，完成城市更新并獲得長(zhǎng)期利潤(rùn)的方式，正在被越來越多的開發(fā)企業(yè)關(guān)注。

房企傾心存量資產(chǎn)

如何獲得更多土地儲(chǔ)備是北京開發(fā)商普遍面臨的難題，招拍掛當(dāng)然容易，但每塊優(yōu)質(zhì)土地獲得都需要強(qiáng)有力的真金白銀做后盾。

如果能用最少的代價(jià)，獲得最大的收益，會(huì)不會(huì)是一個(gè)好買賣呢？這樣的思考帶來了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些新變化。

目前的北京，土地資源極其有限，可供新開發(fā)的土地越來越少，房地產(chǎn)進(jìn)入存量房時(shí)代，存量房交易量早已超過新房交易量。但需要看到的是，即便如此，大量的城市存量資源卻面臨著浪費(fèi)：有的商場(chǎng)位于三環(huán)沿線，但卻僅僅靠著超市勉力支撐；有的高樓位于城市核心區(qū)，但因?yàn)榉N種原因，已經(jīng)爛尾多年；還有的寫字樓位于城市中心，卻年久失修，管理落后，甚至租金回報(bào)不如五環(huán)外的寫字樓。

于是，越來越多開發(fā)商開始在存量市場(chǎng)中尋找價(jià)值，希望通過收購舊的存量資產(chǎn)，通過改造后，全新入市。在這樣的背景下，“分蛋糕”的開發(fā)商不斷涌入，僅北京就有首開、首創(chuàng)等老牌國企以及龍湖、泰禾等民企深度參與其中。

萬科并不是最早進(jìn)入北京存量房改造的房企，但卻是布局最快、投入發(fā)展最多的。上周，萬科兩個(gè)存量房改造項(xiàng)目萬科時(shí)代廣場(chǎng)和萬科大都會(huì)藝術(shù)中心先后入市。前者位于北京朝陽的萬科時(shí)代廣場(chǎng)，是通過收購原十里堡西單商場(chǎng)進(jìn)行改造而成，是萬科在北京存量改造市場(chǎng)的首個(gè)嘗試。

從萬科時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目招商產(chǎn)業(yè)定位來看，時(shí)代廣場(chǎng)并沒有延續(xù)其購物中心的前身，而是選擇和文創(chuàng)結(jié)合，改造成了辦公和餐飲結(jié)合的綜合體。 而位于萬科大都會(huì)79號(hào)首層的大都會(huì)藝術(shù)中心上周也正式揭幕，同樣是舊有的城市改造更新項(xiàng)目，萬科大都會(huì)藝術(shù)中心還是萬科首個(gè)跨界藝術(shù)項(xiàng)目作品。

不僅僅是這兩個(gè)落成的項(xiàng)目，北京萬科在朝陽、望京、海淀、昌平等核心商務(wù)區(qū)持有10個(gè)存量房改造項(xiàng)目，總開發(fā)面積逾65萬平方米，投資總額168億。

萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京萬科總經(jīng)理劉肖向北京青年報(bào)記者透露，萬科北方區(qū)域在存量資產(chǎn)改造上的投資約為200億元，包含了16-17個(gè)項(xiàng)目，在城市布局上看，北京占據(jù)了75%的存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目。目前已有天竺萬科中心、住總?cè)f科廣場(chǎng)以及朝陽萬科時(shí)代中心三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營階段，下半年望京萬科時(shí)代中心也將面市。

此外，劉肖還透露，存量資產(chǎn)改造是萬科轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要嘗試，未來三年，公司內(nèi)部每年將投入100億元用于存量資產(chǎn)改造。三年后，萬科北方區(qū)域能持有400億-500億的存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目。

城市更新的三種主流業(yè)態(tài) 炒住宅正在被拋棄

以往，房企殺入存量房改造市場(chǎng)，都是通過并購獲得項(xiàng)目，改造成住宅后賣出去獲得高溢價(jià)。這種方式在很長(zhǎng)一段時(shí)間里都是存量房改造的主要模式，但隨著調(diào)控升級(jí)，收購存量資產(chǎn)改成住宅散售的模式已經(jīng)有些過時(shí)。

泰禾在2016年12月曾宣布，以11.83億元購得位于慈云寺附近的北京輝盛庭國際公寓，這是泰禾首次進(jìn)入存量房的收購、改造、開發(fā)領(lǐng)域。按照計(jì)劃，新項(xiàng)目將以泰禾·金尊府為名，改造成76-294平方米的高端類住宅產(chǎn)品，定價(jià)在10萬元/平方米左右對(duì)外發(fā)售。據(jù)知情人透露，如今該項(xiàng)目并未公開散售，而是有整體大單的收購意向。

另一個(gè)北京著名的存量房佳兆業(yè)廣場(chǎng)近期經(jīng)過改造后正式營業(yè)，該項(xiàng)目位于華貿(mào)購物中心南向馬路對(duì)面，是名副其實(shí)的CBD核心區(qū)，前生就是經(jīng)過多次轉(zhuǎn)手的長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目。在佳兆業(yè)經(jīng)手之前，都是被改造成平層豪宅對(duì)外銷售的，但始終銷售不暢，多次爛尾轉(zhuǎn)讓。如今，調(diào)控政策對(duì)商改住嚴(yán)格限制，即便是城市核心區(qū)的商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目也已經(jīng)不適合被改造成住宅了，于是，北京佳兆業(yè)將長(zhǎng)安8號(hào)改造成了集商業(yè)、酒店、辦公空間和高端出租公寓于一身的綜合體。上周，佳兆業(yè)廣場(chǎng)的酒店正式營業(yè)，鉑域行政公寓也試營業(yè)，面向國貿(mào)CBD周邊的高端人群，推出面積從90平方米至268平方米不等的全服務(wù)式套房104套，月租人民幣35000-90000元不等。

不難看出，在存量房改造中，開發(fā)商思考模式也在發(fā)生著改變，單純的收購-改住宅-溢價(jià)套現(xiàn)的思路已經(jīng)不是最優(yōu)選擇了。業(yè)內(nèi)人士透露，美國人對(duì)于像曼哈頓這樣核心區(qū)域的存量房改造的方式，很多是把過去的商業(yè)改成辦公空間，把過去的酒店改成辦公空間，或者把落后的辦公空間再改成酒店。隨著時(shí)代變遷，會(huì)通過產(chǎn)品需要的變遷，不斷地把城市存量進(jìn)行改造、升級(jí)，滿足新的需求。

在目前的北京的存量房改造中，主流的需求主要是三個(gè)業(yè)態(tài)。

第一，存量房改造成寫字樓。與一般的零售商業(yè)相比，寫字樓市場(chǎng)受互聯(lián)網(wǎng)的沖擊較小，需求增長(zhǎng)較穩(wěn)定，且管理及運(yùn)營成本較低，因此近兩年將商場(chǎng)改為寫字樓或者將老寫字樓翻新，成為很多開發(fā)商和房地產(chǎn)私募基金的主流選擇。在這類改造項(xiàng)目中，除了賦予舊建筑新的功能和適用性，提升運(yùn)營水平也是改善經(jīng)營狀況、提升經(jīng)營性現(xiàn)金流的重要因素。

第二，存量房改造成長(zhǎng)租公寓。除了自持寫字樓的改造運(yùn)營，一些嗅覺敏銳的資本也開始收購舊的存量房項(xiàng)目，通過簡(jiǎn)單裝修提升物業(yè)租賃價(jià)值。尤其是萬科泊寓、龍湖冠寓、鏈家自如等長(zhǎng)租公寓品牌，通過類似的方式形成了快速擴(kuò)張。

第三，存量房改造成聯(lián)合辦公。優(yōu)客工場(chǎng)、納什空間、WeWork等聯(lián)合辦公的興起，迅速被市場(chǎng)認(rèn)可和接受，聯(lián)合辦公被認(rèn)為是一種為降低辦公室租賃成本而進(jìn)行共享辦公空間的辦公模式，通過空間設(shè)計(jì)和社群運(yùn)營打造輕松自由的辦公環(huán)境和氛圍。大量的存量房被收購簡(jiǎn)單改造后，成為聯(lián)合辦公，租金也有了大的提升。

長(zhǎng)期獲得低成本資金是存量改造成功與否的關(guān)鍵

存量資產(chǎn)的改造，只要收購成功，是否就意味著將順利完成升級(jí)改造呢？

對(duì)此，劉肖認(rèn)為，有三個(gè)要素是決定存量資產(chǎn)能否改造成功的關(guān)鍵。

第一個(gè)要素是土地獲取的能力，資產(chǎn)獲取的能力。劉肖表示，這個(gè)要素很多人會(huì)忽略它，認(rèn)為改造的過程很重要，政府報(bào)批報(bào)建手續(xù)很重要。但實(shí)際上土地獲取能力是有難度的。不少存量資產(chǎn)都有歷史遺留問題，比如拍賣的問題、法拍的問題、官司的問題等等。北京每一個(gè)存量資產(chǎn)都有不同的，相當(dāng)復(fù)雜的問題。很多問題不盡是靠錢能解決的，而萬科因?yàn)榻灰走^程比較公開，信用比較好，所以是一個(gè)可信任的交易對(duì)手。所以第一個(gè)能力其實(shí)是存量資產(chǎn)獲取能力或者資產(chǎn)收購能力、并購能力，這方面萬科是比較強(qiáng)的。

第二是產(chǎn)品能力，包括內(nèi)容的創(chuàng)造能力，也包括戰(zhàn)略合作的能力。今年，萬科入股華人文化，劉肖認(rèn)為這就是文化IP，為產(chǎn)品提升改造提供了內(nèi)容文化助力。做產(chǎn)品的能力不是靜態(tài)，而是動(dòng)態(tài)。劉肖認(rèn)為，擁有高城市濃度和業(yè)務(wù)鏈條，有助于理解產(chǎn)品和客戶需求。

最后也是最關(guān)鍵的，就是長(zhǎng)期持有低成本資金的能力。劉肖預(yù)計(jì)三年后，北京萬科持有500億存量資產(chǎn)的時(shí)候，架構(gòu)是多元的，有參股，有控股，也有基金，可能基金的比例會(huì)高一些。同時(shí)，他介紹此次面世的萬科時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目是與中銀投共同成立的基金，還有一些私募基金組成。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在高地價(jià)的環(huán)境下，房企在土地上高投入，不但要真金白銀地砸，還要面臨政策管控，而存量資產(chǎn)的改造，相比高價(jià)拿地來說，要低調(diào)務(wù)實(shí)很多。并且也會(huì)帶來足夠的想象空間和利潤(rùn)。

據(jù)北青報(bào)記者了解，首個(gè)入市的萬科時(shí)代中心，70%-80%的成本投入是土地獲取成本，改造成本約占總投入的20%-30%。但該項(xiàng)目租金預(yù)計(jì)能達(dá)到10元/平方米/天。有業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，該項(xiàng)目滿租情況下，每年租金收益大約為1億元。劉肖也透露，開發(fā)階段，如果把這個(gè)項(xiàng)目賣掉，就可以掙到很多利潤(rùn)。但萬科的策略是長(zhǎng)期持有，長(zhǎng)期持有需要與長(zhǎng)期持有的資金相匹配。要長(zhǎng)期持有資金、長(zhǎng)期持有很多項(xiàng)目，才有可能對(duì)客戶有長(zhǎng)期的吸引力，才能有更好的認(rèn)識(shí)。

本版文/本報(bào)記者 李桁