人民政協(xié)網9月25日電 （記者包松婭）安居樂業(yè)，在中國老百姓內心深處，歷來占據重要地位。黨的十八大以來，為了實現(xiàn)群眾的“安居夢”，從“房住不炒”的定位到“長效機制”的確立，再到“租購并舉”的提出，解決人民群眾的安居問題一直受到黨和國家高度重視。

尤其“租購并舉”住房制度改革提出后，補齊長期以來我國住房體系中“租”這個短板，成為讓各個群體通過不同渠道實現(xiàn)住有所居美好夢想的具體路徑。近年來，隨著“租購并舉”各項舉措的陸續(xù)出臺與落地，“租購并舉”格局在形成上取得顯著成效，但在發(fā)展中也凸顯出一些不容忽視的現(xiàn)實問題，推動解決問題，讓“租”成為老百姓認同的與“購”一樣的“合理選擇”，成為住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要一環(huán)。

恰逢日前住建部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》（簡稱《條例》）正在向社會公開征求意見。9月24日，全國政協(xié)主席汪洋主持召開網絡議政遠程協(xié)商會，北京、浙江、四川、廣東四地全國及地方政協(xié)委員、專家學者和房企、租戶代表共同圍繞“建立‘租購并舉’制度，加快住房租賃市場健康發(fā)展”議政建言。此前，承擔會議籌備工作的全國政協(xié)經濟委員會，通過視頻調研的方式，于7月下旬分別與浙江、四川、廣東三省政府相關部門、研究機構、企業(yè)及租戶代表進行了深入座談交流，遼寧等6省政協(xié)就同一主題進行了協(xié)同調研。鑒于北京市住房租賃市場的特殊性，調研組還增加了一場與北京市相關單位代表的現(xiàn)場座談會，全面覆蓋了參加首批住房租賃市場建設試點的所有城市。帶著對主題的深入調研與思考，協(xié)商會上，主會場分會場遠程“面對面”互動頻繁，線上線下皆是“議政現(xiàn)場”交流熱烈，與會者無論身在何處、以何種方式，共同為“住有所居”廣聚共識、貢獻力量。

增加“有形的手”的調控力量

長期以來，“租”始終是我國住房市場的短板。與許多發(fā)達國家居民早就將租房視為“合理的選擇”不同，租房對絕

大多數中國人而言，依然是“過渡性選擇”或者“不得已的選擇”。

雖然近年來，一二線城市選擇“租房”的青年人日漸增多，但在調研中，大部分租戶的體驗其實并不太好。

“縱觀當前的租房市場，高租金、大戶型房源供過于求，低租金、小戶型供不應求、低租金的床位式職工集體宿舍尤為緊缺。”肖鋼委員發(fā)現(xiàn)，越是年輕的租戶越需要性價比高的單間合租，但以整租房源為主的市場，已呈現(xiàn)出供需錯配的現(xiàn)象，亟須進行住房租賃產品的供給側結構性改革。

在肖鋼看來，這是有關部門在制定住房租賃市場規(guī)劃上需要進一步完善的地方，要提高規(guī)劃的科學性，統(tǒng)籌布局，“聚焦頭部城市，多渠道增加租賃住房供給，同時針對租房需求特點，精準實施供給，科學選址。”肖鋼建議，特別是對租賃型職工公寓、低租金的公租房建設要通盤考慮藍領人群的長租長住與長安。

加快租賃住房的有效供給，這也是浙江省政協(xié)委員虞曉芬最想說的。因為在浙江，2020年6月末的數據顯示，全省2889萬流動人口中，租房人口2022萬，占流動人口總數的70%。是否能租到合適的房子，關系著2000多萬流動人口的獲得感和幸福感。

“建議將租賃用地納入城市總體規(guī)劃，從源頭保證低成本租賃用地的供給，同時加快明確存量物業(yè)改建租賃住房的政策，讓這些符合規(guī)定的改建房真正享受到該有的政策。”遠在浙江分會場的虞曉芬說。

當然，在房屋租賃市場上也有成功的探索，通過終端連線進入會場的房企代表郁亮就是來“匯報”成績的。他所在的萬科集團從2007年開始探索租賃住房解決方案，到2014年開始規(guī)模化發(fā)展集中式租賃公寓，目前已在33個主要城市約400個項目建成了19萬間房，成為集中式租賃公寓的行業(yè)龍頭。

盡管擁有多年的成功實踐，郁亮反映，集中租賃公寓如果解決了“商改租”“工改租”的身份問題，租賃住房的建設規(guī)范和標準的統(tǒng)一問題，以及相關優(yōu)惠政策的落地問題，肯定能發(fā)揮出更大的作用。

與“商改租”“工改租”一樣，利用集體土地建租賃房，也是在“租購并舉、房住不炒”背景下出臺的一項旨在增加租賃房供應的政策設計。2017年以來原國土部和住建部聯(lián)合批準了兩批共18個城市進行試點。

在對部分試點城市進行調研中，趙松委員發(fā)現(xiàn)，試點確實取得顯著成效，但也有一些沒有解決的訴求，“首先，集體租賃住房用地性質界定有些模糊不清，導致配套、審批等難以落實；其次，集體用地建租賃房牽涉到多個利益攸關方，很難協(xié)調統(tǒng)一?！壁w松認為，要平衡好不同模式下集體經濟組織的獲益能力與風險，明確集體租賃房項目用地的“住宅”屬性或與之相當的“政策待遇”。

完善扶持政策同時健全監(jiān)管體系

讓租房市場真正火起來，在當前階段，或許還是離不開相關扶持政策的落地與完善。

從“甲方”的角度，郁亮透露，即便是萬科這樣實力相對較強的行業(yè)龍頭，在集中租賃公寓項目的盈利也非常困難。

對此，殷興山委員從金融助推“租購并舉”住房制度改革的角度提出，要暢通住房租賃市場融資渠道，加快推動住房租賃投資信托基金的頂層設計。從“乙方”的角度，他建議，推動個人住房租賃信貸產品創(chuàng)新，針對租房群體的特點，開發(fā)個人及法人住房租賃貸款，并實施優(yōu)惠貸款利率。

財稅政策也是優(yōu)化市場的有效手段之一。

降低稅負、簡并稅種、綜合計征、簡化征管。這16個字，是四川分會場的藍逢輝委員從財稅專業(yè)角度根據當前住房租賃稅收和征管上的難點給出的具體建議，“同時利用大數據平臺，建立和完善租賃信息共享平臺，為稅收征管、稅負公平提供有效信息保障?！彼{逢輝說。

從另外一面，要確保整個市場處于健康發(fā)展的軌道上，除去培育和支持發(fā)展之外，有效監(jiān)管同樣不可或缺。

“當前主要城市租房中介服務的成交額占住房租賃交易總額的50%以上，合理規(guī)范住房租賃市場的多方主體行為，特別是中介行為，對于發(fā)展住房租賃市場至關重要?！弊鳛榉慨a中介的“掌門人”，莫天全委員之所以提出“刀刃向內”，著眼的是整個市場的長遠健康發(fā)展，要明確市場主體包括監(jiān)管機構的權責利，對出租人和中介按住房租賃市場法規(guī)嚴格監(jiān)管，加強監(jiān)管機構建設，建立專門的市場監(jiān)管隊伍，加強對市場的把控。

張少康委員生活在全國住房租賃大省廣東，他在調研中也發(fā)現(xiàn)了當前住房租賃市場，在農村集體土地房屋租賃行為和住房租賃資金上存在的監(jiān)管“漏洞”。對于前者，他建議將集體房屋出租行為納入《住房租賃條例》等法律法規(guī)監(jiān)管范圍；對于后者，他認為要加強對資金的監(jiān)管，一方面明確禁止“長租短付”行為，另一方面對于長期租金，設立監(jiān)管賬戶，加強資金用途監(jiān)管，防止“爆倉”“跑路”事件。

讓“租房者”既能省心又能安心

“坐標”杭州的陳敬，是現(xiàn)場唯一一名普通租戶代表。當大屏幕上的鏡頭聚焦到浙江分會場的陳敬，這個租齡15年的“老租戶”，可以跟這么多委員、以及相關部委負責同志一起分享自己這些年的租房感受，頗有些激動。

“很多朋友問我，15年來為什么不買房呢？”已經在2018年通過積分落戶順利拿到杭州戶口，目前孩子也讀書讀到高中的陳敬，有感而發(fā)，覺得在杭州租房生活挺好。

放到整個住房租賃市場，如何還能更好，陳敬希望能進一步明確租客的權益保障，規(guī)范租房市場，同時提高公共資源配置，尤其是加大對教育、停車位等緊缺資源的投入。

用肖鋼的話說，租賃住房中居住權的確認與落實，涉及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務均等化，實際上是城市空間的利益格局再分配，需要各相關部門協(xié)同政策。

2017年，廣州市政府率先出臺“租購同權”政策，為的正是讓租客們享受同等的政策福利。

協(xié)商會前，胡德兆委員專門委托廣州市民營企業(yè)商會的房產協(xié)會相關專家進行調研，廣州的“租購同權”是否有效提振了住房租賃市場？

“在政策推行中發(fā)現(xiàn)，房東一般不愿意簽訂長期租賃合同，租客則不愿意承擔租金溢價，且優(yōu)質學區(qū)房的租戶很難享受到學區(qū)政策。”胡德兆作為廣州市民營企業(yè)商會的執(zhí)行會長，把市場的“聲音”帶到了協(xié)商現(xiàn)場，呼吁扶持、引導長租公寓的發(fā)展，提高公租房的供應數量，同時還是要進一步提高公共資源均等化水平。

四川分會場的成都市青羊區(qū)政協(xié)常委楊運坤表示，在他關注的租客“范本”中，新市民一般都把自己稱為住房租賃市場上的“弱勢群體”，中途漲房租、強制解約等問題時有發(fā)生。這其實還是租戶的租住權益保障問題。

對此，楊運坤建議，“制定并推行全國統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，明確雙方違約責任，加強對住房租賃企業(yè)的全流程管理，構建房東、承租人信用信息評價體系?！?/p>

現(xiàn)場，針對四地委員反映的問題以及提出的意見建議，國家發(fā)改委、教育部、司法部、住房和城鄉(xiāng)建設部、國家稅務總局、中國銀保監(jiān)會等中央和國家機關有關單位負責同志予以一一回應，深入交流互動。

正在征求意見的《條例》作為我國住房租賃領域首部條例性行政法規(guī)，意義重大，通過協(xié)商于決策之前，從律師的角度，皮劍龍委員希望《條例》的出臺，能夠完善“商改租”“工改租”相關政策法規(guī)，進一步細化集體土地建租賃住房規(guī)則，切實建立起一個規(guī)范健康的市場，通過“租購并舉”不斷增進人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。這或許也是千千萬萬“房東”和“房客”們的共同心愿。