觀察1：70年產(chǎn)權(quán)“綁住”創(chuàng)新手腳

　　住宅僅有70年產(chǎn)權(quán)，也成為了以房養(yǎng)老推廣的障礙。

　　“（住宅）產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，產(chǎn)權(quán)到期之后，房屋是直接歸銀行等金融機構(gòu)、還是作為遺產(chǎn)分配給老人子女，目前也未有定論。同時，應(yīng)該有一定的政策支持使得“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)在70年產(chǎn)權(quán)到期后如何處置應(yīng)有法可依。

　　而易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進說：“產(chǎn)權(quán)到了70年后如何處理，在政策和法律上并不明朗。未來此類住宅到了險企手中，但可能會發(fā)現(xiàn)有效產(chǎn)權(quán)的期限不足。對于目前來說，評估價自然可以考慮到這一點，但對于未來將此類資產(chǎn)進行再轉(zhuǎn)讓的時候，其流動性會快速下滑。可能從今天眼光看是香餑餑，但未來此類資產(chǎn)容易成為燙手山芋。”

　　觀察2：房產(chǎn)估值幾何影響險企熱情

　　“保險公司此前之所以愿意圍繞住宅而設(shè)計創(chuàng)新產(chǎn)品，主要還是看重房產(chǎn)價值持續(xù)增長的空間。但今年整個樓市降溫下，險企難免犯嘀咕。因為一旦房產(chǎn)資產(chǎn)縮水，那么可能會惡化此類金融產(chǎn)品的盈利狀況。可以預(yù)計未來一些險企對此類房產(chǎn)做評估時會更加謹慎。”嚴躍進表示。

　　財經(jīng)評論員葉檀也公開表示，老年人是否愿意用房產(chǎn)反向抵押為自己養(yǎng)老，取決于市場對房地產(chǎn)估值幾何。“如果房地產(chǎn)市場節(jié)節(jié)上升，老人完全可以出售住宅入住老年公寓，地段好的房子靠出租一個房間的租金維持生計。保險公司同樣不愿意干高風(fēng)險低收益生意，把未來的房地產(chǎn)壓力背在自己身上，房地產(chǎn)市場一旦降溫，風(fēng)險都在保險公司身上，保險公司成為最大的房東，與此同時，保險公司還要承擔(dān)老人體面養(yǎng)老的壓力。”葉檀表示，與其如此，不如直接投?；蛘呓ɡ夏旯⑹兆?，比反向抵押保險要靠譜得多。

　　張宏偉表示，應(yīng)該逐步推進資產(chǎn)證券化，將缺乏流動性的房產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以自由買賣的證券行為，使其具有流動性，“金融機構(gòu)可以以資產(chǎn)管理公司名義對于‘以房養(yǎng)老’資產(chǎn)打包進行操作，既可以使養(yǎng)老群體定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，金融機構(gòu)也會因此有一定的經(jīng)營收益，收益部分或按照一定方式對沖市場風(fēng)險損失，或以一定形式補貼給養(yǎng)老群體。” （記者周慧、潘彧）