趨勢

　　去行政化是未來大方向

　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹近日表示，房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展之后，增長幅度開始放緩，未來市場的復雜程度會大幅度提升。房地產(chǎn)市場的主要問題已經(jīng)從過去的總量問題演變到當前的結構性問題。市場分化已經(jīng)開始顯現(xiàn)，有可能要維持幾年的低迷甚至是負增長。

　　秦虹認為，房地產(chǎn)的供求關系也進入一個新階段，局部地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求的格局。因此，未來將會按照市場規(guī)律出臺調(diào)整措施，去行政化將是大方向。

　　張大偉表示，土地財政的存在使得各地在樓市降溫情況下，救市政策出臺愈加頻繁，力度越來越大，底線越來越低。在經(jīng)濟降速的情況下，房地產(chǎn)是地方政府能夠想到的最容易的救市辦法。

　　鑒于46個限購城市當中目前已經(jīng)有41個城市正式取消或變相放松限購，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，樓市已經(jīng)進入“后限購時代”。就當前政策表現(xiàn)來看，除一線城市和三亞繼續(xù)堅守以外，部分省市比如福建、湖南、湖北、成都、武漢等均有大尺度政策出臺，開始第二輪“救市”。

　　張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當前大部分省市已經(jīng)出盡“救市”招數(shù)，失去“救市”方向，樓市是否好轉(zhuǎn)關鍵還是取決于信貸政策是否松動。在信貸政策尚未明確松動的市場背景下，只有選擇以價換量制勝。

　　從2014年1月至8月全國重點城市住宅市場同比變化來看，一線城市量跌價挺，成交量普遍下滑，京滬成交量分別下滑40.9%和29.8%，但均價依然堅挺；二線城市內(nèi)部分化，成交量普跌，大多數(shù)城市成交量下滑2至3成，成交均價分化，近半城市出現(xiàn)均價停漲或下降的趨勢。

　　張宏偉表示，在“后限購時代”，盡管下半年貨幣政策定向?qū)捤?，但開發(fā)貸及房貸利率仍然難有實質(zhì)性松動，樓市仍然要堅持“跑得快”的去化策略，樓市年底將進入深入調(diào)整階段。

　　財經(jīng)評論員葉檀認為，各地取消限購的行為是為了增加消費者。但是，本地居民在本地購房如果屬于剛性需求，原本就不在限購之列；如果屬于投資性需求，進入市場與否則取決于投資性收益。

　　在她看來，如果房地產(chǎn)收益預期上升，即使有限購措施，投資者也會想方設法進入市場；如果房地產(chǎn)預期收益下降或者風險不明朗，即使放開限購，也不會引來購房者。

　　葉檀因此認為，一線城市應該全面退出限購。樓市調(diào)控經(jīng)驗說明限購對房價的影響不大，同時限購的做法也不夠市場化。雖然短期內(nèi)一線城市可能不會退出限購，隨著房價下跌與庫存增加，以及一線城市樓市格局的改變，限購政策的退出最終將只是時間問題。