房地產(chǎn)去庫存的手段有很多，供給這端要做的恰恰不是減少，而是穩(wěn)定持續(xù)地供地。

房地產(chǎn)去庫存，最有效的方法就是降價(jià)。開發(fā)商喊房子賣不出，乃是他們不愿將房價(jià)降至購房者搶購的地步。道理就是這樣，簡單得無需多說。很多地方政府一邊喊去庫存，出臺政策的實(shí)際后果卻是抬升房價(jià)。最近海南暫停商品房用地的供應(yīng)審批，就是這樣。

暫停新建，待庫存清得差不多再說，這有什么問題嗎？單個(gè)開發(fā)商制定這種規(guī)劃，確實(shí)是在去庫存。關(guān)鍵是，市場上有無數(shù)開發(fā)商和購房者，他們受價(jià)格的指導(dǎo)而行動(dòng)。問題是，暫停供應(yīng)利于房價(jià)下降嗎？答案很顯然，掐住上游減少供應(yīng)，只會(huì)促使房價(jià)上漲。

任何房地產(chǎn)開發(fā)商，只要不是想在這個(gè)市場上撈一票就走，他們都會(huì)制定長期戰(zhàn)略。土地供應(yīng)捏在政府手里，每年新增用地如此有限，還要競拍獲得。開發(fā)商都有土地儲(chǔ)備的規(guī)劃，這不是很多人想象的坐地起價(jià)，而是事關(guān)公司生死。土地供應(yīng)量足寬敞，囤地惜建就沒有太大的必要，畢竟囤地也有其成本。如果未來土地收緊，開發(fā)商手頭又沒地，和主婦家里沒米有什么區(qū)別？

已建成房產(chǎn)的庫存，道理也一樣。如果供地平穩(wěn)，開發(fā)商無法判定后市，他們只好持續(xù)降價(jià)，減少庫存，民眾也有機(jī)會(huì)買便宜房?？赡苡蟹慨a(chǎn)商虧損破產(chǎn)，這是他們追逐房地產(chǎn)熱潮應(yīng)當(dāng)預(yù)料的結(jié)果。如果政策釋放出強(qiáng)烈信號，他們就會(huì)停止降價(jià)，等待回暖。很多房產(chǎn)商在大量庫存時(shí)還撐價(jià)惜售，就是因?yàn)樗麄冊诘却仁型袃r(jià)。

舉一個(gè)極端的例子，如果政府規(guī)定：開發(fā)商一天不把房子全賣掉，政府就一天不供應(yīng)土地。這項(xiàng)政策它將引起兩個(gè)奇特的現(xiàn)象：民眾將瘋狂地?fù)屬彿孔樱驗(yàn)闈q價(jià)將持續(xù)進(jìn)行；房產(chǎn)商將捂盤惜售。很多房子固然會(huì)賣出去，庫存卻永遠(yuǎn)存在。

很多人說，政府出臺政策引發(fā)回暖情緒，還在猶豫的人果斷出手，這不是在去庫存嗎？確實(shí)，房價(jià)上漲的傳言刺激短期銷售。不過，影響的只是潛在購房者?？只徘榫w不過使觀望者提前行動(dòng)，這種去庫存短暫而有限。一旦政策落實(shí)，房價(jià)上漲，消滅的可是真實(shí)存在的需求。

房地產(chǎn)去庫存的手段有很多，供給這端要做的恰恰不是減少，而是穩(wěn)定持續(xù)地供地。很多人擔(dān)心，房產(chǎn)商拿地后會(huì)瘋狂蓋房，加劇庫存壓力。此種擔(dān)心并無必要。蓋房受成本制約，除了土地出讓金，還有一大堆成本。房產(chǎn)商不會(huì)無節(jié)制蓋房，并通過囤積土地轉(zhuǎn)移產(chǎn)能。從長期看，供地充足使房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)，對民眾也是大好事。

有人會(huì)說，海南省政府暫停供地就是為了烘托房價(jià)，繼而提高土地出讓金。畢竟低地價(jià)不利于財(cái)政收入增加。我對此持懷疑態(tài)度?，F(xiàn)在地方財(cái)政依賴土地出讓金，暫停出讓土地，政府收入是實(shí)實(shí)在在地減少。至于房市何時(shí)回暖，土地交易何時(shí)火爆再創(chuàng)高價(jià)，又實(shí)在難說。我們只看到，房地產(chǎn)去庫存確實(shí)是一項(xiàng)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，地方政府不敢怠慢。他們既不想房價(jià)大跌，又要去庫存，兩者怎么能兼得。

□箐城子（《羅輯思維》主編）