第二，房地產(chǎn)高庫存的分布結構如何？當前樓市庫存的絕大部分主要分布在投資下滑嚴重的廣大三四線城市乃至縣級城市，它們才是真正需要化解庫存的重點地區(qū)。

第三，用利息抵扣個稅政策去庫存，是不是好辦法？筆者認為它不僅難以達到政策目標，還容易導致社會公正程度的失衡。因為，我國個稅征收的主體主要居住在特大和大城市，如果出臺這種政策，當然會激勵個稅繳納多者早買房、買單價高的房，因此利好的是一二線城市，受益最大的是高收入者，是變相用中低等收入者的繳稅去補貼城市中的高收入者，這有違于社會公平原則。

房地產(chǎn)去庫存是一個系統(tǒng)性的經(jīng)濟問題，需要從宏觀、中觀、微觀等多個角度發(fā)力施策。

一是，從宏觀上保持貨幣政策的穩(wěn)健性。房價上漲過快的根本原因是貨幣發(fā)行量過大。這個發(fā)行速度管不住，其他的政策都無濟于事。

二是，從房地產(chǎn)市場、資本市場相互連接的角度考慮問題，逐步把云集在房地產(chǎn)市場中的過多貨幣向資本市場緩釋。一方面可以逐步溫和地刺破房地產(chǎn)泡沫，釋放經(jīng)濟風險；另一方面則可以大力發(fā)展直接融資，讓資本市場服務于創(chuàng)新驅(qū)動國家建設的需要。只要把房地產(chǎn)領域貨幣流通量的10%吸引到A股交易中去，我國的直接融資事業(yè)就會得到迅猛發(fā)展。

三是，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)之間的兼并重組，形成該領域的壟斷寡頭市場結構。全球房地產(chǎn)領域均是寡占競爭格局，很多全球性城市中往往只有區(qū)區(qū)十來個甚至十個以下的房地產(chǎn)企業(yè)集團。對于我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控來說，寡占競爭格局便于政府指導其進行價格調(diào)整。

四是，鼓勵引導房地產(chǎn)企業(yè)降價銷售。既然房地產(chǎn)庫存問題那么嚴重，為什么其價格始終降不下來，而且越調(diào)控漲價越厲害？經(jīng)濟學中的供求定律，為什么一到地產(chǎn)市場就失靈了呢？由于房地產(chǎn)具有耐用消費品功能和投資品功能，在一個跨期購買決策的消費者模型之中，如果消費者可以在T期預期到房地產(chǎn)商會在T+1期降價，那么就沒有人會在T期購買，而是選擇等待。這就是房地產(chǎn)商不愿意在房價下跌的市場氛圍中經(jīng)營、不愿降價賣房的微觀原因，也是地方政府千方百計力挺房價不下跌的經(jīng)濟學道理所在。打破“買漲不買跌”這一行為常態(tài)和慣性的最有效辦法，就是鼓勵房地產(chǎn)商在降價促銷前設定降價的界線和水平，并承諾達到這一水平后不再降價，如果有繼續(xù)下跌，則由降價方全額補貼消費者的購房損失。唯有如此，才能在動態(tài)降價促銷中，打破消費者的動態(tài)降價預期。（作者系全國政協(xié)委員、南京大學教授、博士生導師）