全國人大法工委民法室原主任姚紅：

　　住宅用地與商業(yè)用地應(yīng)區(qū)別對(duì)待

　　我簡(jiǎn)單介紹一下《物權(quán)法》第１４９條出臺(tái)的背景。當(dāng)時(shí)起草《物權(quán)法》，涉及到房地關(guān)系時(shí)，最初曾做過兩個(gè)規(guī)定。一個(gè)規(guī)定是所謂“房隨地走”，國外立法一般規(guī)定如果土地使用權(quán)人收回土地，建筑物所有權(quán)人可以取回建筑物，當(dāng)時(shí)我們?cè)?jīng)也做過這樣規(guī)定；第二個(gè)就是關(guān)于土地使用權(quán)到期以后的續(xù)期問題，由于《土地管理法》當(dāng)時(shí)規(guī)定，期滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除了因國家公共利益需要以外，原則上都應(yīng)準(zhǔn)許，所以我們最早有這樣兩條規(guī)定。

　　從第一個(gè)規(guī)定來看，還沒到全國人大常委會(huì)審議口就被否了，所以后來《物權(quán)法》里沒有這樣的規(guī)定。

　　第二個(gè)關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定，我們提出之后到常委會(huì)審議時(shí)，有委員提出，建筑物土地使用權(quán)涉及到數(shù)億老百姓利益。到期以后大家都續(xù)期，是一個(gè)一個(gè)續(xù)，還是整個(gè)小區(qū)續(xù)，排隊(duì)都排不過來。所以后來《物權(quán)法》１４９條就規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”，不用老百姓排隊(duì)去辦手續(xù)了。

　　續(xù)期要不要收費(fèi)，當(dāng)時(shí)這個(gè)問題我們也提出來了。當(dāng)時(shí)認(rèn)為這個(gè)問題隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展再解決就行，大部分房屋都沒到期，等到期以后再說，所以就把這問題留下了。最早出現(xiàn)這個(gè)問題是在２００６年的青島，最后不了了之。

　　從理論上，有幾個(gè)問題需要厘清。

　　首先，土地所有權(quán)人土地到期時(shí)是否有權(quán)利要錢。這個(gè)問題跟我國土地制度密切相關(guān)。中國跟外國不一樣，國外所有權(quán)人取得土地之后房地基本都一體，取得了房屋所有權(quán)，一般土地所有權(quán)、使用權(quán)就拿到了。我國１９８２年《憲法》明確規(guī)定土地要么屬于國家所有，要么屬于集體所有，其他任何人、單位組織都不能擁有土地，只能取得使用權(quán)。國家作為土地所有權(quán)人，永遠(yuǎn)掌握著房屋到期以后續(xù)期收費(fèi)的權(quán)利。從理論上講，所有權(quán)人再次出租時(shí)有權(quán)決定收不收錢，國家是不是放棄這個(gè)權(quán)利？

　　其次，中國現(xiàn)在購買房屋價(jià)款太貴，有的城市甚至超過日本東京新宿地區(qū)的房?jī)r(jià)，而那么高的房?jī)r(jià)還僅僅取得一個(gè)有期限的土地使用權(quán)。我覺得老百姓取得使用權(quán)時(shí)，還要交那么多錢，不太合理。在研究續(xù)期要不要收費(fèi)的問題時(shí)，這個(gè)因素應(yīng)當(dāng)被考慮進(jìn)去。

　　最后，續(xù)期問題涉及到住宅民生，對(duì)老百姓利益影響巨大。雖然從理論上說土地所有權(quán)人收回土地，再續(xù)期有權(quán)收費(fèi)，但涉及到那么多老百姓利益，怎么做比較合適？能不能畫一個(gè)杠杠，比如如果用以居住而不是投資炒作，不跟老百姓收錢？但是如果是用做炒作，轉(zhuǎn)讓之前是不是要補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，我覺得這可以考慮。要分情況，不能一刀切。

　　企業(yè)如果到７０年滿時(shí)續(xù)期收費(fèi)，我覺得那是正當(dāng)?shù)?，因?yàn)樗巧虡I(yè)行為，政府有權(quán)從商業(yè)行為里收取費(fèi)用。那么老百姓炒作房地產(chǎn)，也轉(zhuǎn)為商業(yè)形式，是不是有權(quán)利從這部分收錢，我覺得這些是可以考慮，是可以研究的。

　　中國人民大學(xué)教授楊立新：

　　應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交２０年與７０年的出讓金差價(jià)

　　溫州市的居民住宅建設(shè)用地使用權(quán)存在２０年、３０年以至于７０年等不同情形，目前到期的是２０年期間的建設(shè)用地使用權(quán)。據(jù)調(diào)查，在重慶，當(dāng)時(shí)為了降低房?jī)r(jià)，讓百姓能夠買上房，推出５０年期間的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，也不同于７０年住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間。溫州此次之所以引起輿論關(guān)注，在于其提出２０年土地使用權(quán)到期后，要繳納房產(chǎn)價(jià)格三分之一的出讓金才能延期。

　　我的看法是：

　　第一，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，必須自動(dòng)續(xù)期。對(duì)此，任何人、任何機(jī)關(guān)包括各級(jí)人民政府都不得違背這一規(guī)定。

　　第二，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高期間是７０年，約定２０年以及沒有達(dá)到７０年期間的，首先應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至７０年。

　　第三，對(duì)于沒有達(dá)到最高期間續(xù)期７０年的，是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交出讓金。應(yīng)當(dāng)考慮到：一是７０年的使用期間和２０年等期間不同，出讓金的數(shù)額是不一樣的；二是政府出讓２０年的土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金，政府的利益會(huì)受到損失；三是如果２０年等期間的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的業(yè)主在續(xù)期時(shí)不補(bǔ)交出讓金，對(duì)其他已經(jīng)繳納了７０年出讓金的業(yè)主而言，是不公平的。因此，２０年的期間屆滿自動(dòng)續(xù)期的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交２０年與７０年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。

　　第四，具體出讓金差價(jià)的計(jì)算，應(yīng)當(dāng)按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時(shí)的出讓金價(jià)格計(jì)算。在補(bǔ)交出讓金時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)算２０年的銀行貸款利息，由業(yè)主負(fù)擔(dān)。此外，不得再增加任何費(fèi)用。凡是與此方法不同的算法，結(jié)果高于這個(gè)計(jì)算方法的計(jì)算結(jié)果的，都是不正當(dāng)?shù)摹?/p>