開發(fā)投資增幅

由快升到緩落再略有反彈

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速扭轉(zhuǎn)持續(xù)俯沖式下滑后，于2016年初有了明顯的回升。2016年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7.46萬億元，同比名義增長5.76%，比2015年全年提高4.77個百分點。其中，住宅投資4.99萬億元，增長5.11%，比2015年全年提高4.73個百分點，總體呈現(xiàn)快速上升到緩慢回落再略有反彈的過程。進入10月份以后，政府加強了樓市調(diào)控，但房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。

全國住宅開發(fā)投資在總體回暖調(diào)整過程中，不同類型城市間存在一定的差異。2015年10月至2016年9月間，40個重點城市的房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資同比增速保持溫和上行，累計值同比增幅最高為6.2%，最低為2.1%，而非重點城市的同比增速在-1.43%和7.43%的區(qū)間調(diào)整運行，重點城市住宅開發(fā)投資累計量的全國占比保持在50%以上。

住房供求空間錯配

持續(xù)加劇

盡管從總量上看住房銷量大幅增長，名義庫存不斷下降，去庫存取得了一些成效。但是，住房庫存總量仍然偏高，且空間錯配問題依然突出，表現(xiàn)為一、二線城市庫存少、投資增加率低，銷售火爆，住房在當前及未來仍然短缺；三、四線及以下城市庫存大，銷售增長緩慢，且房地產(chǎn)投資、新開工依然強勁，去庫存效果不明顯。

從庫存來看，熱點城市庫存減少，三四線樓市庫存壓力仍大。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，截止到2016年8月底，北上廣深四個一線城市的商品住宅待售面積均不足1000萬平方米，且均呈現(xiàn)下降趨勢。從去化周期來看，一線城市整體庫存去化周期縮短，其中北京、上海、廣州庫存去化周期均不足10個月。2016年以來，以樓市四小龍——南京、蘇州、合肥、廈門為首的二線重點城市庫存顯著下降，甚至出現(xiàn)告急。與此不同的是，一些二線城市及三四線城市仍面臨較大的去庫存壓力。從期房庫存來看，2016年，以三四線及以下城市為主的全國非重點城市在期房待售面積、期房過剩庫存都要遠超過全國40個重點城市。當前及未來庫存壓力主要體現(xiàn)在非重點城市當中。

從潛在供給來看，聯(lián)系到非重點城市的住宅開發(fā)投資增速快于重點城市，使得住房在重點城市與非重點城市的空間錯配進一步加劇。從反映開發(fā)企業(yè)投資的先行指標以及作為未來潛在供給的住宅新開工面積來看，非重點城市的新開工累計值占全國的比重較大，過去一年間始終維持在60%以上，當經(jīng)過一定的施工周期轉(zhuǎn)化為未來的住房有效供給后，空間錯配必將進一步加劇。

熱點城市樓市

由恐慌瘋狂恢復理性和冷靜

在經(jīng)濟下行壓力仍然較大的宏觀背景下，面對起初的樓市局部過熱形勢，政府沒有及時發(fā)聲，使得市場預期中央會為了保增長而放任房價上漲，從而引起市場恐慌，“搶房潮”大有繼續(xù)蔓延之勢。2016年年初以來隨著熱點城市房地產(chǎn)庫存量的不斷減少，部分城市從去庫存轉(zhuǎn)為抑制購房，在這種情況下，庫存的告急、政策的收緊，使熱點城市樓市完全陷入市場恐慌，最終導致房價爆發(fā)式上漲?？只判浴皳尫砍薄辈粩嘤楷F(xiàn)，在預期改變和恐慌心理驅(qū)動下，一些城市某些地段的樓盤呈現(xiàn)出“去年低價無人問，今年價高爭先搶”的怪象。進入10月份后，熱點城市政府相繼出臺了一系列的樓市調(diào)控政策，快速有效地穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場，熱點城市樓市由恐慌瘋狂恢復理性和冷靜。

通過中國住房市場風險監(jiān)測體系測度發(fā)現(xiàn)，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險。橫向來看，熱點城市的整體風險狀況較為突出，而二線非限購城市的風險狀況相對樂觀?？v向來看，當前住房市場風險整體高于2010年，估值過高的住房市場將極有可能出現(xiàn)房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009-2010時期，值得各界高度警惕。但是，全國樓市總體風險仍然處在可控的范圍。第一，主要指標沒有超越風險控制線；第二，本輪過熱是局部不是全局性的；第三，本輪高漲與繁榮不是長期拐點；第四，有諸多政策工具可以備用。

2016年1-9月份樓市局部過熱及其一系列問題的產(chǎn)生，是在固有的制度漏洞之下購房者、開發(fā)商、金融機構(gòu)、中介等市場主體以及政府部門基于利益追求和心理預期開展合作博弈的結(jié)果。第一，經(jīng)濟下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實體經(jīng)濟不景氣與城市分化是引發(fā)樓市局部過熱的重要環(huán)境條件。第二，驅(qū)動全社會支持或從事房地產(chǎn)投資投機的利益機制是導致樓市局部過熱的深層根源。第三，市場主體合作博弈是樓市局部過熱的整體原因。第四，巨量資金導入是樓市局部過熱的主要源頭。第五，“地王”頻出是引起樓市過熱與恐慌的直接原因。第六，地方政府消極調(diào)控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。

針對局部火熱的樓市，2016年10月熱點城市政府相繼發(fā)起了一場密集而短促的樓市“阻擊戰(zhàn)”，各地將限購作為調(diào)控政策主軸，選擇重啟限購的政策模式。通過細化限購標準、提升二套房首付比例、擴大土地供給、進行預期管理、打擊嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為等多種有力手段，快速有效地穩(wěn)定了樓市，使熱點城市樓市普遍降溫。此次樓市調(diào)控主要表現(xiàn)以下幾大原則：第一，中央監(jiān)控，地方調(diào)控；第二，局部調(diào)控，整體不動；第三，抑制投機，保護消費；第四，一城一策，分區(qū)調(diào)控；第五，統(tǒng)一行動，集體出擊；第六，邊調(diào)邊看，逐步完善。但是，本次調(diào)控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經(jīng)濟激勵機制沒有改變；第二，政府內(nèi)部調(diào)控機制有待健全；第三，土地政策不夠給力；第四，金融清查沒有開展；第五，相應的財稅調(diào)控政策沒有出臺；第六，限購政策作用有限?？傊?，本輪調(diào)控的政策原則具有精準性與協(xié)同性，政策措施具有短期性與行政性。

展望2017年，總體上，樓市將延續(xù)新一輪短期調(diào)整，但有不確定性。時間上，調(diào)整將持續(xù)一年左右。預計全國銷售價格增幅將逐步回落，個別時間段也有可能出現(xiàn)價格回落。2016年全年的銷售額及增幅都將創(chuàng)歷史新高。2016年以后的幾個月將延續(xù)庫存減少的勢頭，2017年去庫存壓力將再次有所加大。投資在2016年有望保持在5%以上，在2017年年初經(jīng)過波動后，全年可能會稍低于2016年的水平?？臻g上，市場調(diào)整也將呈現(xiàn)差異化的趨勢。一、二線熱點城市未來調(diào)整幅度可能將相對稍大。由于采取的政策有差別，市場反應程度和調(diào)整幅度將有所差異。但由于供求缺口大，預計2017年的投資將會增加。而三、四線及以下城市前期回升有限，未來回調(diào)幅度也將不大，預計投資增幅回落幅度可能會超過銷售增長回落幅度。與此同時，需要警惕調(diào)整沒有到位過熱仍在繼續(xù)、調(diào)整過速過猛、調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等未來的市場不確定性。