主攻 一線城市成租賃主戰(zhàn)場

記者發(fā)現，除了租賃試點外，外來人口眾多、住房需求難抑的一線城市成為建立租賃體系的主戰(zhàn)場。據不完全統計，未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。

具體來看，今后五年北京將建設150萬套住房，其中租賃住房將達50萬套。上海方面提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應占比約為31％，推出租賃住房共計70萬套。廣州方面，未來五年廣州將推出825萬平方米租賃住房用地，預計可供應租賃住房15萬套。

深圳方面，“十三五”期間，深圳將建設40萬套人才住房，超過特區(qū)成立近40年來的總和，其中70%為租賃住房。此外，不僅要求企業(yè)建設過程中進行配建不低于20%的自持租賃住房，并將收儲100萬套城中村房統一租賃。除人才住房和保障性住房外，還將通過新建、改建、收購、租賃、資產劃轉等方式收儲不低于10萬套房源，開展住房租賃業(yè)務。

9月11日，廣州同時推出六宗地塊。據悉，位于廣州開發(fā)區(qū)的一地塊要求用于建設工業(yè)企業(yè)員工租賃用房，租賃對象須經黃埔區(qū)人民政府審核同意，項目建成后必須整體確權并自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。海珠區(qū)琶洲區(qū)域地塊也要求土地項目建成后，受讓人自持物業(yè)不得低于項目計算容積率總建筑面積70%，自持物業(yè)必須整體確權，不得分割銷售。

9月13日，上海集中出讓分布于浦東新區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)的四宗租賃住宅用地，起始樓面均價僅為7725元/平方米，其周邊房價均超過10萬元/平方米。溢價率均為0。北京方面已累計成交20宗70年產權租賃土地，合計租賃土地面積高達131萬平方米。

值得一提的是，為能真正提供低價租賃住房，深圳還恢復了已停止近30年的劃撥用地模式。9月1日，深圳出臺完善土地供應管理若干意見，明確指出，對于只租不售的人才和保障住房將實行劃撥用地，產權歸國家機關所有。同時要求，除福田、羅湖、鹽田區(qū)外，其他行政區(qū)、新區(qū)、前海深港現代服務業(yè)合作區(qū)應于2018年6月底前至少供應一宗地塊，用于全部建設自持租賃住房或商務公寓。

張大偉認為，這是從土地供應開始房屋全面回歸居住屬性的體現。因此，樓市未來五年將迎來大量限價、租賃等多層次住房，以滿足不同層次人員需求，增加供應后，市場價格有望降低。新城控股高級副總裁歐陽捷也認為，政府推出租賃土地是為了解決房價過高問題。

鼓勵 REITs試點或加速推進

值得注意的是，上海新政指出，將支持企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品，加快推進房地產投資信托基金(REITs)試點，鼓勵保險機構合理運用保險資金等。

北京出臺的租賃住房改革方案中，提出引導和支持金融機構創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產品和服務。繼續(xù)推進公共租賃住房開發(fā)貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數量。主動向中國銀行間市場交易商協會推薦住房租賃企業(yè)或項目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產投資信托基金融資。

深圳租賃新政也顯示，在住房租賃企業(yè)的信貸支持方面，將鼓勵商業(yè)銀行和資本市場對住房租賃企業(yè)提供信貸支持、股權投資。鼓勵符合條件的住房租賃企業(yè)通過IPO、債券及不動產證券化產品等方式融資，穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。

杭州租賃試點方案中也表示，鼓勵金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，對住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品。金融管理部門要積極支持住房租賃企業(yè)開展房地產投資信托基金（REITs）試點，吸引社會化投資，多渠道籌集資金。

事實上，目前證監(jiān)會正在加緊研究制定面向個人投資者的公募REITs產品的相關政策法規(guī)，其中，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。

中國房地產業(yè)協會金融專業(yè)委員會副秘書長荊蘭竹在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，REITs是中小投資者在投資房地產實體外，享受房地產紅利的有效渠道，投資人所擁有的股權可以轉讓,具有較好的變現性。