原標題：“3·17”調控政策兩周年 北京房價預期穩(wěn)定

專家稱供求關系變化導致限房價項目去化較慢；90平方米以下等中小戶型“限競房”項目受青睞

2018年6月以來，大量“限競房”在北京上市售賣，一些地塊在出讓時規(guī)定了70/90政策，即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。因為價格相對較低，“限競房”一度受到市場期待。但記者注意到，上市半年有余，“限競房”卻遭遇了“銷售遇冷”“去化不利”“70/90政策不理想”等評價。

“限競房”是否遇冷？真實的銷售情況究竟如何？70/90政策是否影響“限競房”銷售？該政策是否還有調整空間？

焦點1

去化比例不高非“限競房”特殊現(xiàn)象

北京市住建委提供的數(shù)據(jù)顯示，去年全市新建商品住房供應8.46萬套，較2017年翻了一番。其中，限房價項目和共有產權住房項目分別上市2.4萬套、2.6萬套。相比“翻了一番”的新建商品房供應量，去年新建商品住房網簽4.1萬套，較上一年增加約26%，成交增長略顯不足。

北京市房地產行業(yè)協(xié)會秘書長陳志認為，北京近兩年連續(xù)加大住房和用地供應，同時嚴格執(zhí)行各項調控政策，房地產市場供求關系發(fā)生改變，是造成新建商品住房去化比例不高的主要原因。作為新建商品住房的一部分，“限競房”的銷售也有此狀況。由于人們對價格相對較低的“限競房”有“銷售火爆”的心理預期，因此面對較平穩(wěn)的市場現(xiàn)實，不免出現(xiàn)“限競房項目去化較慢”的觀點。

焦點2

新房價格將較長時間保持穩(wěn)定

陳志表示，北京“限房價、競地價”的供地方式還將持續(xù)，嚴格需求側管理的調控政策也不會放松，供大于求的關系在今后較長時期內將保持。據(jù)此預計，新房價格今后較長一段時期內將保持穩(wěn)定。

他認為，新房市場的穩(wěn)定也會傳導到二手房市場。根據(jù)主要中介機構提供的二手房實際成交價格，2019年2月，實際成交均價為5.97萬元/平方米,較2018年2月上漲1.5%。總體看，2017年“3·17”調控以來，二手房均價高位回落后保持平穩(wěn)態(tài)勢。在政府繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購、限貸等各項政策情況下，二手房市場將保持平穩(wěn)。但不排除個別區(qū)域受學區(qū)資源等因素影響，出現(xiàn)局部短期波動。

焦點3

中小戶型“限競房”受青睞 70/90政策未導致去化不利

據(jù)北京市住建委提供的數(shù)據(jù)，2018年網簽的限房價項目中，90平方米以下、90-120平方米戶型成交套數(shù)占比分別為79.9%、9.1%，而同類戶型上市占比分別是75.4%、7.4%。兩相比較，90平方米以下、90-120平方米戶型網簽套數(shù)占比較同類戶型上市占比分別高4.5個、1.7個百分點。陳志分析，從官方數(shù)據(jù)看，雖然限房價項目整體去化比例不高，但120平方米以下中小戶型網簽占比較同類戶型上市占比高出6.2個百分點，表明中小戶型更受市場青睞，部分媒體報道的“70/90政策導致中小戶型限房價銷售遇冷”，與實際成交情況不符。

陳志表示，限房價項目在土地出讓環(huán)節(jié)提前鎖定住房銷售均價，能夠有效穩(wěn)定房價、地價和預期。但作為新生事物，還需結合社會發(fā)展不斷優(yōu)化和完善，如考慮到“二孩”政策放開，四口之家不斷增加，可以按人均住房30平方米的需求，將限定90平方米以下戶型比例提高到120平方米,便于開發(fā)企業(yè)調整戶型配比和定位，滿足市場需求。（記者 姜慧梓 鄧琦 ）