我國二手房市場如何崛起？

　　2013年，盡管全國層面二手房與新房成交占比只有35%左右，但是一線城市和個別二線城市二手房已經(jīng)超過新房。

　　從二手房市場集中度來看，根據(jù)中原地產(chǎn)的測算，2013年中國二手房成交面積的16%集中在一線城市，成交金額的39%集中在一線城市。

　　盡管目前大部分城市二手房成交尚未處于主導(dǎo)，但考慮到已經(jīng)足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速，二手房市場的全面爆發(fā)是大勢所趨。

　　第一，存量商品房規(guī)模已經(jīng)足夠大。

　　我國自1980年代中后期開始商品房開發(fā)，1998年之后商品房市場高速增長至今，目前商品房存量已超過1億套。如果考慮目前在建施工的規(guī)模，2015年將達(dá)1.25億套。假設(shè)2015年之后商品房開發(fā)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上減速50%，那么2020年商品房存量仍將達(dá)1.6億套，這將是一個天量的存量市場，居于全球之首。

　　第二，城市家庭房屋自有率已經(jīng)很高。

　　考慮到我國城市常住人口中有超過2.5億為農(nóng)村流入城市的非戶籍人口，且未進(jìn)入商品房市場，如果把這部分扣除，重新計算我國城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房自有率，那么，2015年將超過70%，如此之高的住房自有率是二手房市場崛起的支撐條件。

　　第三，我國將進(jìn)入人口流動和住房需求轉(zhuǎn)換的浪潮。

　　從人口流動的角度講，盡管歷史上中國人口流動的規(guī)模龐大，但這些從農(nóng)村流入城市的人口并未進(jìn)入商品房市場，但是未來這種格局必將發(fā)生轉(zhuǎn)變：隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，流動人口將從制造業(yè)逐步向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，而服務(wù)業(yè)大量集中于城市人口密集之處，他們需要一個住處，或買房或租房（相反，當(dāng)流動人口大量集中于制造業(yè)時，他們通常居住在工廠里）。

　　同時，城市人口之間的流動，我國已從單純的城市化浪潮進(jìn)入郊區(qū)化、大都市圈化浪潮，中心城市和外圍城市之間、一個城市內(nèi)部中心城區(qū)和郊區(qū)之間的人口重新配置是必然趨勢。