隨著“雙向調(diào)控”的提出，房地產(chǎn)調(diào)控的市場化特征已經(jīng)越來越明顯。今年以來出現(xiàn)的各種新情況都表明樓市正在告別“政策市”，開始步入市場化時(shí)代，市場化調(diào)整將進(jìn)一步加大。

　　敏感期的博弈

　　當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯降溫。國家統(tǒng)計(jì)局4月18日發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，3月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比停漲或是下跌的城市已經(jīng)達(dá)到14個(gè)。

　　尤其是在經(jīng)過一季度的“由夏入冬”后，中國樓市在4月份延續(xù)降溫的態(tài)勢，百城房價(jià)疲態(tài)初顯，上行缺乏動(dòng)力。

　　對于許多依賴土地財(cái)政的地方政府來說，房地產(chǎn)市場的降溫將明顯影響地方政府的財(cái)政收入，這也為地方政府出臺“救市”政策提供動(dòng)力。

　　“廣西南寧率先采取了一個(gè)不同的政策，這表明，住房的區(qū)域化特征已經(jīng)開始政策化了。這是一件非常大的事情。”4月29日，中國社會(huì)科學(xué)院副院長李揚(yáng)在《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》發(fā)布會(huì)上如此評價(jià)南寧日前出臺購房新政。

　　這的確“是一件非常大的事情”。根據(jù)南寧市房管局發(fā)文，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　記者查閱到，在第六次人口普查中，南寧人口666.16萬，本次納入?yún)⒄諔艏奈迨腥丝诜謩e為：北海153.93萬人，防城港86.69萬人，欽州市307.97萬人，崇左市199.43萬人，玉林548.74萬人。政策一調(diào)整，相當(dāng)于增加了超過千萬的可購房基礎(chǔ)人口。

　　就在南寧調(diào)整限購政策一天后，天津?yàn)I海新區(qū)房交會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上政策又有新松動(dòng)。當(dāng)?shù)卣硎?，為促進(jìn)濱海新區(qū)樓市發(fā)展，將向市場推出諸多利好。其中包括：將實(shí)施差別化限購，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房，并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購房政策。但這一說法目前也并未有正式文件出臺。

　　其實(shí)在南寧的官方文件出臺前，相繼傳出了溫州、長沙、杭州等多城市在醞釀松綁限購，但最后都被辟謠。

　　“這是首批地方政府明確提出將放松限購的政策。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從市場影響的角度來說，天津與南寧限購標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，擴(kuò)大了城市或區(qū)域的市場需求覆蓋范圍，有助于城市與區(qū)域市場放量成交，適度改變當(dāng)前這些城市或區(qū)域房地產(chǎn)市場2014年初以來下滑的局面。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志更斷言，中國二三線城市樓市調(diào)控去行政化的大幕可能由此展開。“從目前情況看，多數(shù)城市對樓市松綁早已蠢蠢欲動(dòng)，尤其二三線城市對于放開限購都是敢想不敢做，渴望是非常強(qiáng)烈。”鄧浩志說。

　　開發(fā)商的轉(zhuǎn)向

　　“我本人在2013年也在賣一套房子，100平方米的房子，就賣不掉。”某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名人士“五一”前夕在一次內(nèi)部交流會(huì)上透露的經(jīng)歷在一定程度上反映了市場的清冷。

　　“現(xiàn)在是越等越賣不掉，經(jīng)紀(jì)人讓我降價(jià)，我告訴經(jīng)紀(jì)人，我是以成本價(jià)賣的，都沒計(jì)算利息，結(jié)局就是我不賣了，收租金。”該人士說。

　　在眾多的業(yè)內(nèi)人士看來，2014年樓市明顯出現(xiàn)了和2013年不一樣的變化，在2013年出現(xiàn)的市場分化逐漸演變?yōu)槭袌龅娜€放緩。信貸的縮緊則進(jìn)一步加劇了房企的困難。

　　一個(gè)明顯的例證是，萬科4月28日晚間公布一季度報(bào)告稱，受到結(jié)算面積和結(jié)算收入下降的影響，萬科一季度的營業(yè)收入和凈利潤低于去年同期，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95.0億元人民幣，凈利潤15.3億元。