福建省南安市政協(xié)調(diào)研城鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理———

　　城鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行緣何陷困境

　　近年來(lái)，福建省南安市在住宅小區(qū)物業(yè)管理上制定出臺(tái)了一些規(guī)章，指導(dǎo)建立業(yè)主委員會(huì)，實(shí)施對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核等，做了不少工作，全市物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大。目前，南安市已建成住宅小區(qū)65個(gè)，已由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)36個(gè)。其中共有32家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，67個(gè)物業(yè)項(xiàng)目備案，50位項(xiàng)目經(jīng)理備案，從事物業(yè)管理服務(wù)的管理人員約660人。

　　物業(yè)管理是一項(xiàng)民生工程，涉及到城市管理和社會(huì)建設(shè)的眾多領(lǐng)域，今年年初以來(lái)，福建省南安市政協(xié)圍繞“加強(qiáng)物業(yè)管理，改善居住環(huán)境，構(gòu)建和諧城市”開(kāi)展系列調(diào)研，深入南安市10多個(gè)住宅小區(qū)，召開(kāi)10多場(chǎng)由部門、物業(yè)和業(yè)主參加的座談會(huì)，就居住小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)研。

　　城鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理起步難

　　調(diào)研發(fā)現(xiàn)，南安市的物業(yè)管理工作處在起步階段，雖然取得了一定成績(jī)，但在規(guī)范有序管理方面還存在諸多問(wèn)題。

　　物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)不全。在市、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）的機(jī)構(gòu)設(shè)置中均沒(méi)有物業(yè)管理專門機(jī)構(gòu)和專職人員。盡管2012年2月，福建省泉州市政府制定出臺(tái)了《泉州市人民政府關(guān)于加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的若干意見(jiàn)》，明確了物業(yè)相關(guān)職能部門的責(zé)任分工，但在實(shí)際工作中，各有關(guān)單位未能真正履行職責(zé)。

　　小區(qū)遺留問(wèn)題難處理。有的開(kāi)發(fā)商未能嚴(yán)格按規(guī)范及規(guī)劃要求配套相應(yīng)的公共設(shè)施，或?qū)⑴涮自O(shè)施等共有產(chǎn)權(quán)挪作他用；有的開(kāi)發(fā)商在建設(shè)中不講誠(chéng)信，偷工減料、以次充好；有的開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者作出各種承諾，房屋銷售后無(wú)法兌現(xiàn)，給物業(yè)管理帶來(lái)矛盾糾紛；有的小區(qū)車庫(kù)、地下室、活動(dòng)中心等公建配套設(shè)施權(quán)屬界定不清，造成業(yè)主對(duì)產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)烈主張，也帶來(lái)維修責(zé)任的承擔(dān)和物業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)偧拔飿I(yè)經(jīng)營(yíng)收益分配等多方面的矛盾。還有前期物業(yè)監(jiān)管缺失，受聘物業(yè)公司為了自身的生存與發(fā)展，受制于開(kāi)發(fā)商，接管物業(yè)時(shí)對(duì)電梯、供配電、消防、供水、智能化、人防工程等沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，留下后患。

　　業(yè)主物業(yè)消費(fèi)觀念難改變。業(yè)主未能充分意識(shí)到業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是基于物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對(duì)二次供水、電梯使用費(fèi)等公共費(fèi)用分?jǐn)偛焕斫?。大部分業(yè)主都是由農(nóng)村村民演變而來(lái)，對(duì)物業(yè)管理認(rèn)知度不高，而且保留著農(nóng)村的生活習(xí)慣，沒(méi)有從“各人自掃門前雪”過(guò)渡到花錢雇傭管理的消費(fèi)意識(shí)。同時(shí)缺乏車位消費(fèi)意識(shí)，出現(xiàn)有的不愿消費(fèi)停車管理費(fèi)而無(wú)序停車，造成小區(qū)單元門容易損壞，綠化草地經(jīng)常被踩踏。

　　管理不規(guī)范，服務(wù)費(fèi)用難收取。現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)管理人員大多只局限于清掃垃圾、看管大門、種種花草等常規(guī)服務(wù)，存在物業(yè)服務(wù)不到位，違規(guī)裝修制止不力的現(xiàn)象，致使業(yè)主不主動(dòng)繳費(fèi)、不愿意繳費(fèi)。調(diào)研中我們還發(fā)現(xiàn)普遍存在信息公開(kāi)不透明，大部分業(yè)主對(duì)物業(yè)公司應(yīng)該收取哪些費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少，開(kāi)展了哪些項(xiàng)目的服務(wù)，收取的費(fèi)用是如何使用的不清楚。因此造成拒絕繳納物業(yè)費(fèi)或停車費(fèi)。

　　健全機(jī)制、規(guī)范監(jiān)管營(yíng)造和諧物管氛圍

　　物業(yè)管理是一項(xiàng)民生工程，關(guān)乎城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量也與社會(huì)和諧發(fā)展緊密相關(guān)，需要政府和有關(guān)部門高度重視。調(diào)研組建議：

一、 完善機(jī)制，形成物業(yè)管理工作合力。要形成綜合管理格局，建立住宅小區(qū)建設(shè)工程領(lǐng)導(dǎo)掛鉤工作機(jī)制，充分發(fā)揮物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組的作用，處置物業(yè)管理中存在的違法搭建、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)糾紛、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等突出問(wèn)題。相關(guān)職能部門要通力協(xié)作，履責(zé)到小區(qū)，形成聯(lián)合工作機(jī)制。

二、 注重指導(dǎo)，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。政府要引導(dǎo)推行“等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)等級(jí)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信評(píng)估、考核機(jī)制；建立培訓(xùn)制度，定期做好物業(yè)行業(yè)培訓(xùn)工作。

三、 源頭治理，夯實(shí)物業(yè)管理工作基礎(chǔ)。要加強(qiáng)規(guī)劃建設(shè)管理。規(guī)劃、建設(shè)等部門在城市規(guī)劃、建設(shè)時(shí)，充分考慮居民小區(qū)停車、行路、公共設(shè)施配套等問(wèn)題，嚴(yán)格執(zhí)行住宅區(qū)規(guī)劃面積標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。新建小區(qū)的綜合驗(yàn)收，探討吸納各方代表開(kāi)展綜合驗(yàn)收的辦法，建立由驗(yàn)收主管行政部門和業(yè)主代表、物管企業(yè)代表、社區(qū)代表以及人大代表、政協(xié)委員組成的綜合驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)新建小區(qū)的投入使用，實(shí)行綜合驗(yàn)收以及整改后的監(jiān)督驗(yàn)收，要界定基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)，對(duì)私自變更建設(shè)規(guī)劃，占?jí)壕G地、公共設(shè)施的行為要依法懲處，從源頭上杜絕開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題造成的小區(qū)物業(yè)管理糾紛。

四、 積極探索，創(chuàng)新物業(yè)管理方式方法。探索業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)互聯(lián)互動(dòng)有效運(yùn)行機(jī)制。各街道辦事處要加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)各居民小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，較小的居住小區(qū)成立居民小組，較大的居民小區(qū)，建立居民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，探索將業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)合二為一，賦予業(yè)主委員會(huì)以居民委員會(huì)的職能，一套人馬，兩塊牌子。探索物業(yè)分類管理新模式，老舊小區(qū)，可以嘗試業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理，業(yè)主建立自我管理的自治組織，用較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題；拆遷安置小區(qū)，建議提供簡(jiǎn)易社區(qū)物業(yè)服務(wù)，通過(guò)組織小區(qū)內(nèi)失業(yè)下崗人員、領(lǐng)取社會(huì)低保和離退休人員組建社區(qū)服務(wù)組織；新建小區(qū)，引入專業(yè)化管理模式。建立物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)綜合信息系統(tǒng)，建立小區(qū)QQ或微信平臺(tái)，加強(qiáng)物業(yè)和業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間的信息交流，以求達(dá)成共識(shí)，及時(shí)化解矛盾，及時(shí)解決小區(qū)發(fā)生的一些問(wèn)題。