二、 必須高度警覺，我國存在釀成系統(tǒng)性房地產(chǎn)泡沫的潛在風(fēng)險

從我國房地產(chǎn)發(fā)展的客觀條件來說，我們具備形成系統(tǒng)性房地產(chǎn)泡沫的潛在條件。第一，我國是世界上第一大人口國，正在快速步入高收入國家。民財富增長速度快，收入和財富占有差距大，財產(chǎn)富裕階層的絕對數(shù)量大，形成了對中心城區(qū)高房價的強大潛在購買力。第二，我國居民具有高儲蓄傾向，目前居民儲蓄的金融資產(chǎn)高達百億元，形成了居民對房地產(chǎn)的潛在投資和投機能力。第三，我國城鄉(xiāng)差距大，城市之間發(fā)展不均衡，城市群之間發(fā)展也十分不均衡，目前被社會認可的只有以北京、上海和深廣為核心的三大城市群。其他城市群都還缺乏吸引力。近十年來，我國高收入行業(yè)主要集中在金融、房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)三大產(chǎn)業(yè)群。而這三大產(chǎn)業(yè)群最集中的也是這三個城市群。這導(dǎo)致人口和人才過度向這三個城市群集中，持續(xù)推動了三大城市群中心城區(qū)房價的上漲，形成了全國房價的標(biāo)桿。對于擁有十三、四人口的大國，我國的城市化起碼需要十個以上的核心城市群的大致均衡發(fā)展，才能逐步紓解北上廣深人口和財富過分集中的壓力。第四，居者有其屋。我國居民對房地產(chǎn)投資意愿十分強烈，近十多年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，給居民提供的只是房價總是會持續(xù)上漲的單一預(yù)期，從沒有經(jīng)歷過房價持續(xù)性大跌的經(jīng)驗教訓(xùn)。這十幾年來構(gòu)成居民財富差距主要根源是是否敢買房，是早買房還是晚買房。這種普遍經(jīng)驗在居民中形成了買比不買好、早買比晚買好的單一消費心理。這些都是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的特有條件。這些條件的疊加，會導(dǎo)致居民忽視了房地產(chǎn)未來存在價格波動的風(fēng)險，更不關(guān)注住宅長期投資的真實收益率，提前消費、恐慌消費和“羊群”消費現(xiàn)象十分嚴重。

從我國房地產(chǎn)的稅收制度、信貸制度和交易制度來說，基本上效仿了西方國家成熟房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗和做法，沒有充分考慮到我國房地產(chǎn)市場投資和交易的特定條件，為房地產(chǎn)投機行為的盛行創(chuàng)造了市場條件。這同我國前幾年的資本市場制度創(chuàng)新如出一轍。前幾年我們效仿西方成熟證券市場的制度設(shè)計，擴大融資，提高投資杠桿率，推廣結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，大力發(fā)展各種衍生工具，擴張資產(chǎn)管理平臺。然而，由于沒有充分認識到這些創(chuàng)新制度和工具的推出，主要都是為了要進一步提高和活躍市場的交易流動性，這在西方股票交易極度不活躍的市場條件下是有效的，但是在我國這樣一個股票交易和投機過度的證券市場上，推出這些制度無異于火上澆油，最終釀成了2015年股票市場的巨大異常波動。血的教訓(xùn)歷歷在目。