三、 必須采取以二手房累進所得稅制為核心的一系列政策改革，著力抑制投機性需求

我國的房地產(chǎn)政策，必須要保護和鼓勵以家庭的未來收入為基礎(chǔ)的真實的居住需求，必須要保護和鼓勵以未來房屋租金為基礎(chǔ)的長期投資需求，堅決打擊以博取市場差價為基礎(chǔ)的短期投機需求。只要房地產(chǎn)市場上過度投機行為被抑制了，基于真實居住和長期投資需求是越旺越好。真實投資需求旺，說明中國房地產(chǎn)需求的高峰期還沒有過去，不存在供給過剩，房地產(chǎn)引領(lǐng)經(jīng)濟的增長動力還沒有減弱，這當(dāng)然是好事情。但是如果是投機和交易過度，形成了房地產(chǎn)虛假繁榮和房價的巨大泡沫，隨后將出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的巨大震蕩，那對中國經(jīng)濟和金融市場的穩(wěn)定都將是災(zāi)難性的。因此，當(dāng)前我們必須把房地產(chǎn)政策的調(diào)整放在著力打擊過度投機上，而不是簡單采取限購政策了事。而抑制過度投機，關(guān)鍵是要改變形成過度投機的市場條件。過度投機的市場條件沒有了，過度投機的行為自然就慢慢減退了。

首先要堅持房地產(chǎn)的市場化供給機制，特別是土地供應(yīng)的市場化。由于各地政府的土地供應(yīng)受到規(guī)劃和土地管理制度的限制，再加上部分地區(qū)的確存在土地供應(yīng)過度，商品房庫存過大等問題，以及社會對各級政府賣地行為的批判，導(dǎo)致部分地區(qū)政府收緊了住宅土地供應(yīng)。甚至出現(xiàn)了越是房價暴漲的地區(qū)，土地供應(yīng)越緊張的局面。我國目前的居民住宅供給能力和未來供給能力都是巨大的。很多關(guān)于未來房地產(chǎn)特別是土地供給不足的觀點都是由錯誤的輿論導(dǎo)向造成的。我們必需要堅決破除我國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地越來越有限，未來將越來越緊張的輿論導(dǎo)向。我國房地產(chǎn)市場走的集約化土地使用道路，住宅容積率一般都在2.5到3倍之間，住宅使用的土地最集約。即使在中小城市，居民住宅樓動不動就高達三五十層。居民住宅用地只占到建設(shè)用地的15%左右，只相當(dāng)于基礎(chǔ)設(shè)施用地的三分之一。未來的趨勢是工業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地占比將持續(xù)下降，即使按照目前的建設(shè)用地規(guī)劃，也不存在各城市缺乏住宅用地的問題。我國目前城市的住宅總面積約200多億平方米，即使再增加一倍，按照目前的容積率，占地也不到一萬平方公里，從理論上講完全不存在沒地蓋房的問題。農(nóng)村實行宅基地置換后，住宅用地還可以大幅度下降。即使像北京和上海等特大型城市，控制的也只是整體的建設(shè)用地。由于這些特大型城市的工業(yè)用地過剩，使用效率過度，基礎(chǔ)設(shè)施用地比例將持續(xù)下降，再加上老城區(qū)的改造，住宅用地比例也可以大幅度提升，也不存在沒地蓋房子的問題。在輿論宣傳上不分清建設(shè)用地的有限性和住宅用地的充分供應(yīng)，人為造成人們的恐慌心理，形成了恐慌性消費，這不是現(xiàn)實的供給短缺造成的，而是人們的短缺預(yù)期造成的。錯誤的住宅用地將短缺的輿論導(dǎo)向，再加上各級政府人為控制土地供應(yīng)節(jié)奏，形成了在土地上的恐慌性購買。各級政府必須要充分認識到土地不可能按照計劃好節(jié)奏勻速供給，在市場有需求、價格高企的時候，必須要擴大土地供給，相反一旦市場出現(xiàn)了供求逆轉(zhuǎn)，想賣也賣不出。只有擴大供給才能改變市場預(yù)期，簡單采取限制價格甚至是抽簽等方式來抑制需求，只能造成更加恐慌的需求心態(tài)。政府的土地在一段時期內(nèi)可以集中賣，但是賣地的收入必須要跨期使用，絕對不能當(dāng)年收當(dāng)年支。中央政府應(yīng)該對各地政府的土地拍賣收入進行跨年度和跨地區(qū)的調(diào)節(jié)。

第二，要堅決抑制投機性買房的杠桿行為。各國政府盡管都鼓勵買房使用銀行信貸，但是必須有兩個條件，一是必須以居民目前和未來的收入為基礎(chǔ)；二是必須以自主和房地產(chǎn)長期投資為基礎(chǔ)。我國個人信用制度缺失，還沒有實行以家庭為單位的個人所得稅制度，銀行和政府都不掌握居民家庭的收入狀況和收入預(yù)期。居民買房信貸憑借的僅僅是單位開出的個人收入證明，可信度很低。房貸數(shù)量的獲得只跟買房的總價格掛鉤，跟個人和家庭的現(xiàn)在以及未來收入的預(yù)期都不掛鉤，銀行依賴的只是單一的房產(chǎn)抵押，而不是個人信用。這里面存在著相當(dāng)大的道德風(fēng)險，一旦房價出現(xiàn)巨大波動，居民還貸能力和意愿必然大大降低。汲取股市經(jīng)驗教訓(xùn)，必須嚴(yán)格限制二套以上買房的信用制度，理論上不能允許使用杠桿。要加速全國房地產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)，摸清居民的外地購房情況，堅決控制投機性買房的信貸行為。