4、 供需錯(cuò)配的背后：土地制度

土地在地區(qū)之間的供需錯(cuò)配，導(dǎo)致了部分城市土地供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)高速上漲。而大部分地區(qū)土地供應(yīng)過(guò)剩，庫(kù)存高企。而在這背后，正是中國(guó)特有的土地制度。

對(duì)于中央政府而言，房地產(chǎn)是穩(wěn)增長(zhǎng)重要的政策工具。房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)，占經(jīng)濟(jì)的比例要超過(guò)20%。對(duì)于存在增長(zhǎng)目標(biāo)硬約束的中央政府而言，自然無(wú)法坐視房地產(chǎn)持續(xù)低迷。從1998年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，到2008年四萬(wàn)億時(shí)出臺(tái)的樓市政策，再到今年2月的下調(diào)首付比例，背后無(wú)不具有穩(wěn)增長(zhǎng)的考慮。

另一方面，出于社會(huì)輿論的壓力，政策制定者也無(wú)法坐視房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速的上漲，必須出臺(tái)政策調(diào)控樓市。這種糾結(jié)的心態(tài)，造成了中國(guó)樓市另一個(gè)特有的現(xiàn)象：短周期。當(dāng)樓價(jià)下調(diào)一段時(shí)間，政策就會(huì)出臺(tái)刺激樓市。當(dāng)樓價(jià)上漲一段時(shí)間，政策就會(huì)收緊來(lái)打壓樓市。所以，全世界大多數(shù)國(guó)家包括中國(guó)的香港地區(qū)，房地產(chǎn)通常會(huì)經(jīng)歷持續(xù)多年的長(zhǎng)周期。但中國(guó)過(guò)去十多年內(nèi)，就已經(jīng)經(jīng)歷了4-5次房?jī)r(jià)短周期，背后都是政府的有形之手在起作用。

對(duì)于地方政府而言，土地的作用更是三位一體的：既是財(cái)政收入的來(lái)源，又是貸款的抵押品，還是招商引資的政策工具。

一方面，賣地收入和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入，有時(shí)會(huì)占到地方政府收入的一半以上。另一方面，地方政府通過(guò)將土地注入融資平臺(tái)，然后用土地作為抵押品，可以通過(guò)杠桿來(lái)撬動(dòng)更多的資金從事投資。而這些投資能帶來(lái)更多更好的基礎(chǔ)設(shè)施，從而使土地進(jìn)一步升值，帶來(lái)更多的資金。這樣的良性循環(huán)是中國(guó)過(guò)去20年經(jīng)濟(jì)奇跡的重要一環(huán)，也是地方政府經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要一課。最后，地方政府也可以通過(guò)土地優(yōu)惠來(lái)招商引資，從而帶動(dòng)本地就業(yè)和稅收的上升。

對(duì)于大城市，由于擁有多種產(chǎn)業(yè)和政策工具，不論在資金和招商引資上，對(duì)土地的依賴度沒有中小城市那么大，而且有控制人口的目標(biāo)，因此土地供應(yīng)相對(duì)有限。而中小城市由于財(cái)政資金有限，對(duì)土地的依賴度更高，這就導(dǎo)致其土地供應(yīng)過(guò)大。但是人口又是從小城市流向大城市的，這就出現(xiàn)土地在地區(qū)間的供需錯(cuò)配。

以上海為例。上海的城區(qū)面積在6300平方公里左右，但其中城市建設(shè)用地面積只有大約一半。其他的土地大部分是農(nóng)業(yè)用地，但農(nóng)業(yè)占上海經(jīng)濟(jì)的總量已經(jīng)不到0.5%。在城市建設(shè)用地中，工業(yè)用地將近30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)世界上大多數(shù)一線城市，例如香港的工業(yè)用地僅占其城市用地的10%。

同時(shí)，上海的耕地面積大概在1800平方公里左右，但在2015年的住宅類土地的成交面積卻僅有7平方公里不到，并且逐年下降。而且這些成交的住宅類土地，平均容積率只有1.8，遠(yuǎn)低于國(guó)際一線城市5-10的水平。目前來(lái)看，上海的土地供應(yīng)受到了國(guó)家建設(shè)用地指標(biāo)和耕地紅線的限制，增加的空間相當(dāng)有限。但是在整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的層面，一方面在人口流入的一二線城市保留大量耕地，另一方面卻在人口流出的三四線城市將大量耕地轉(zhuǎn)為住宅用地，造成大量庫(kù)存積壓。這種土地在地區(qū)之間的供需錯(cuò)配，產(chǎn)生了土地和勞動(dòng)力配置效率的下降。