近日，有一條新聞報(bào)道引來(lái)不少人“拍磚”——某小區(qū)物業(yè)規(guī)定，業(yè)主如果不買(mǎi)車(chē)位，私家車(chē)就不能開(kāi)進(jìn)小區(qū)。于是有網(wǎng)友留言：業(yè)主買(mǎi)了房子，這塊地皮就歸全體業(yè)主所有，在自己的地盤(pán)上停車(chē)都不行？還有網(wǎng)友質(zhì)疑小區(qū)物業(yè)有沒(méi)有權(quán)利出售或者出租小區(qū)的車(chē)位。甚至有人翻出了陳年舊賬：業(yè)主交的停車(chē)費(fèi)都去哪兒了？另外還有小區(qū)外墻和電梯轎廂里的廣告收入，這些不都應(yīng)該分給業(yè)主嗎？

業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)的矛盾由來(lái)已久，其中一個(gè)主要方面就是針對(duì)小區(qū)公共空間的權(quán)屬與利益分配產(chǎn)生糾葛。本報(bào)記者日前梳理了相關(guān)問(wèn)題并走訪專(zhuān)家。

小區(qū)的空間都?xì)w業(yè)主所有嗎

先看看物權(quán)法對(duì)小區(qū)公共空間是怎么規(guī)定的呢？其第73條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。由此可見(jiàn)，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房以及建筑物外墻、電梯、樓道、大堂、通道等屬于業(yè)主共有部分，業(yè)主享有“共有和共同管理的權(quán)利”。因此，利用這些公共部位所產(chǎn)生的收益如停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)等就是公共收益，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。

但是值得注意的是，并非小區(qū)里所有的停車(chē)位都屬于業(yè)主共有。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司一位王姓物業(yè)經(jīng)理向記者介紹，目前小區(qū)停車(chē)位主要分為三類(lèi)，一是產(chǎn)權(quán)車(chē)位，二是人防車(chē)位，三是臨停車(chē)位。其中前兩類(lèi)是在小區(qū)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中載明的，滿(mǎn)足立項(xiàng)和規(guī)劃要求。目前所有小區(qū)均按規(guī)定配建一定比例的停車(chē)位，如北京市規(guī)定每10戶(hù)家庭配建停車(chē)位8個(gè)以上，部分區(qū)域一戶(hù)配一車(chē)位。而西安市規(guī)定商品房配建停車(chē)位的標(biāo)準(zhǔn)是每100平方米0.8至1.3個(gè)。這兩類(lèi)車(chē)位一般位于地下，并未公攤到房屋面積中。第三類(lèi)就是物權(quán)法第74條第三款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位”，這類(lèi)車(chē)位占用的面積公攤到了購(gòu)房面積中，因此屬于業(yè)主共有。

記者進(jìn)一步查閱《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》發(fā)現(xiàn)，第6條對(duì)此也進(jìn)行了解釋?zhuān)骸敖ㄖ^(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第74條第三款所稱(chēng)的車(chē)位。”由此可以認(rèn)為，在小區(qū)內(nèi)部道路邊劃設(shè)的停車(chē)位或在公共綠地上修建的植草磚停車(chē)位，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有。

如何才能分辨出一個(gè)車(chē)位是產(chǎn)權(quán)車(chē)位還是人防車(chē)位，抑或是臨停車(chē)位呢？“從形式上看，產(chǎn)權(quán)車(chē)位和人防車(chē)位都位于地下，臨停車(chē)位一般位于地面。從實(shí)質(zhì)上說(shuō)，產(chǎn)權(quán)車(chē)位可以買(mǎi)賣(mài)，能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，人防車(chē)位和臨停車(chē)位則不能，只能用于出租。”王經(jīng)理告訴記者。

華北電力大學(xué)法政系教授甄增水則從法理上對(duì)此進(jìn)行了解釋?zhuān)骸安粍?dòng)產(chǎn)的原始產(chǎn)權(quán)始于建造。開(kāi)發(fā)商作為最初的建設(shè)用地使用權(quán)人，對(duì)投資建設(shè)的全部房屋、設(shè)施都有原始所有權(quán)。當(dāng)其將房屋及產(chǎn)權(quán)車(chē)位出售給業(yè)主后，所有權(quán)便發(fā)生轉(zhuǎn)移，為業(yè)主個(gè)人所專(zhuān)有。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有售出，則所有權(quán)仍為其保留?！?/span>

當(dāng)記者問(wèn)及人防車(chē)位的權(quán)屬時(shí)，甄增水認(rèn)為所有權(quán)、收益權(quán)應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商?！叭嗣穹揽辗▽?duì)社會(huì)投資人防工程的所有權(quán)未作特別規(guī)定，只是籠統(tǒng)地說(shuō)‘人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有’，基于出資決定產(chǎn)權(quán)的原理，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為人防車(chē)位所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，那種認(rèn)為歸全體業(yè)主或國(guó)家所有的觀點(diǎn)是沒(méi)有法律依據(jù)的。但由于人防車(chē)位是受公法管制的不動(dòng)產(chǎn)，在戰(zhàn)時(shí)要承擔(dān)防空功能，隨時(shí)可能被國(guó)家征用，因此各地政府目前均規(guī)定人防車(chē)位不能買(mǎi)賣(mài)，只能出租?！?/span>