市場(chǎng)規(guī)模超4萬(wàn)億元

各路資本紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，首先要得益于國(guó)家政策的強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)。近年來(lái)，國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委多次印發(fā)意見(jiàn)鼓勵(lì)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。早在去年6月份，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》明確，到2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。其中，發(fā)展住房租賃企業(yè)被擺在培育市場(chǎng)供應(yīng)主體的首要位置。

今年7月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部門聯(lián)合發(fā)布通知，明確在12個(gè)重點(diǎn)城市加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。在政策引導(dǎo)下，多地開(kāi)始建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，杜絕虛假房源和黑中介等問(wèn)題。此外，地方政策也持續(xù)跟進(jìn)，從供給、金融、財(cái)政等方面給予支持。

業(yè)內(nèi)人士表示，去年以來(lái)國(guó)家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策，樓市調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還須完善中國(guó)的住房供應(yīng)體系。購(gòu)租并舉是深化住房制度改革的主要方向，當(dāng)前加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的意義重大，且十分迫切。政策對(duì)住房租賃的大力支持直接激活了市場(chǎng)。

與此同時(shí)，傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率不斷下滑，也迫使企業(yè)尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住。圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費(fèi)，是一個(gè)萬(wàn)億元級(jí)住房租賃市場(chǎng)。東方證券的研究顯示，到2030年國(guó)內(nèi)的租房群體數(shù)量將達(dá)到2.7億人，整個(gè)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)到4.2萬(wàn)億元。鏈家的報(bào)告則顯示，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模2020年為1.6萬(wàn)億元，2025年為1.9萬(wàn)億元，2030年會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元?！懊鎸?duì)這么大一塊蛋糕，對(duì)于企業(yè)而言，想必都是要積極布局并參與其中?！狈秸C券房地產(chǎn)首席研究員夏磊說(shuō)。

市場(chǎng)存在較大供需缺口

失衡的租售比和限購(gòu)政策也將推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。夏磊表示，一邊是高企的房?jī)r(jià)，另一邊是不及房?jī)r(jià)增速的租金增速，其后果是：買房成本與租房成本之間差額越來(lái)越大，直接體現(xiàn)在月供與租金的差值不斷拉大。兩相比較，租房意愿會(huì)因此得到加強(qiáng)。

《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，我國(guó)流動(dòng)人口有2.45億人，假設(shè)70%的流動(dòng)人口需要租房，占全國(guó)人口的12.5%。美國(guó)租賃人口占比為35%，英國(guó)租賃人口占比為37%，日本租賃人口占比為27%。租房人口占比低，將保證租賃市場(chǎng)未來(lái)的增長(zhǎng)空間。

夏磊透露，在一線城市，租賃需求尤為旺盛，但是目前房源供給不足，市場(chǎng)供給端存在缺口。以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬(wàn)，租賃人口占比約34%。最近一次人口抽樣調(diào)查顯示，我國(guó)家庭平均規(guī)模3.1人/戶，則租賃房屋大約需要238萬(wàn)套。目前北京租賃房屋約有150萬(wàn)套左右，供需缺口約為1/3。

同時(shí)，目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租，在一些國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。個(gè)人出租形式占比過(guò)高，會(huì)帶來(lái)房源質(zhì)量差、政府監(jiān)管難、黑中介橫行、安全隱患大等問(wèn)題。比如群租房，一套90平方米的住宅，多的時(shí)候竟然能住數(shù)十人，帶來(lái)諸多社會(huì)問(wèn)題和安全隱患。

專家建議，必須大力發(fā)展專業(yè)化的住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，通過(guò)租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。