有人甚至總結(jié)為中國(guó)未來(lái)是什么一種模式，是日本的模式（房?jī)r(jià)跌、匯率不貶）還是所謂的俄羅斯模式（房?jī)r(jià)不跌、匯率貶值）？這樣一種觀點(diǎn)背后的一個(gè)基本共識(shí)和一個(gè)基本邏輯就是房?jī)r(jià)和匯率要結(jié)合起來(lái)看才對(duì)，把中國(guó)的房?jī)r(jià)換算成美元太貴了，所以匯率和房?jī)r(jià)有一個(gè)要調(diào)整，關(guān)鍵是哪一個(gè)將調(diào)整。

這個(gè)問(wèn)題之所以重要不僅僅是從投資的角度看關(guān)乎資產(chǎn)配置。無(wú)論房?jī)r(jià)還是匯率都是有雙重屬性，既是資產(chǎn)價(jià)格又是商品價(jià)格。 住房是一種重要的消費(fèi)品，匯率也不僅僅是一種資產(chǎn)價(jià)格，它是貿(mào)易品和非貿(mào)易品、進(jìn)口和出口的相對(duì)價(jià)格的重要決定因素。所以房?jī)r(jià)和匯率的關(guān)系不僅僅是投資者資產(chǎn)配置的問(wèn)題，也是關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化的問(wèn)題，所以非常重要。我談一些自己的看法。　

首先，我們要關(guān)注事實(shí)，日本和俄羅斯到底發(fā)生了什么，是不是日本房?jī)r(jià)跌了匯率沒(méi)貶、俄羅斯是房?jī)r(jià)沒(méi)跌匯率貶了？我們來(lái)看幾張圖。第一個(gè)我們看日本房地產(chǎn)泡沫破裂以后東京的名義房?jī)r(jià)和實(shí)際房?jī)r(jià)確實(shí)大幅下跌，我們?cè)賮?lái)看日元匯率在泡沫破裂以后沒(méi)有明顯的單方向的持續(xù)貶值或升值，而是上下波動(dòng)。

我們?cè)賮?lái)看俄羅斯莫斯科的名義房?jī)r(jià)和實(shí)際房?jī)r(jià)走勢(shì)是不一樣的，名義房?jī)r(jià)沒(méi)下跌但實(shí)際房?jī)r(jià)近幾年有一個(gè)明顯的下降。所以說(shuō)俄羅斯房?jī)r(jià)沒(méi)有跌是不準(zhǔn)確的，名義房?jī)r(jià)沒(méi)跌但房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度是顯著低于一般商品和服務(wù)價(jià)格的上升，扣除通脹后實(shí)際的房?jī)r(jià)是下降的。 盧布兌美元匯率確實(shí)是貶值的，尤其是過(guò)去的一年多時(shí)間內(nèi)貶值很厲害。

那么作為比較，我們中國(guó)北京的名義和實(shí)際房?jī)r(jià)是大幅攀升，人民幣兌美元有效匯率在過(guò)去兩年有貶值。 所以總結(jié)來(lái)看，日本是房?jī)r(jià)跌了，匯率沒(méi)貶；俄羅斯是實(shí)價(jià)房?jī)r(jià)跌了，匯率貶值；我們中國(guó)是無(wú)論實(shí)價(jià)房?jī)r(jià)還是名義房?jī)r(jià)都還在高位，在過(guò)去一年多繼續(xù)大幅攀升，匯率出現(xiàn)貶值。

理清事實(shí)后，我們?cè)賮?lái)看房?jī)r(jià)和匯率的關(guān)系存在什么可能。 我剛才講到，匯率和房?jī)r(jià)有雙重屬性，既是一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格又是一個(gè)商品價(jià)格，所以我們要從這雙重屬性上來(lái)看這一問(wèn)題。