交易量將迅速下滑

對(duì)于新政實(shí)施后的房?jī)r(jià)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)價(jià)格上漲勢(shì)頭將得到有效遏至，預(yù)計(jì)在一段時(shí)間內(nèi)表現(xiàn)將較為平穩(wěn)，交易量將迅速下滑。

華泰證券認(rèn)為，短期可能引發(fā)部分改善需求違約，對(duì)成交量有影響，但不影響價(jià)格。原因在于改善需求中的學(xué)區(qū)房需求偏剛需，受價(jià)格影響較??；而其他類(lèi)型的改善性需求，在換房需求減弱的同時(shí)也會(huì)減少供給。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，調(diào)控對(duì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格走勢(shì)影響有限，因?yàn)檫@部分是剛需。

中泰證券研報(bào)認(rèn)為，調(diào)控的升級(jí)將使房地產(chǎn)板塊短期內(nèi)承壓。北京樓市短期內(nèi)將呈現(xiàn)量跌、價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。此前市場(chǎng)對(duì)調(diào)控已有預(yù)期，而政策調(diào)控邊際作用減弱，市場(chǎng)對(duì)政策消化時(shí)間變短，不排除半年內(nèi)可能出現(xiàn)反彈的情況。2013年4月北京出臺(tái)“認(rèn)房認(rèn)貸”政策后，真正結(jié)束上漲周期的是2013年年底的流動(dòng)性收緊。

長(zhǎng)期來(lái)看，華泰證券認(rèn)為，目前市場(chǎng)最擔(dān)心的問(wèn)題在于土地供給。如果增加土地供給能夠執(zhí)行，至少在明年年底之前能夠緩解供需矛盾?？紤]到北京人口仍然以總量控制為主，預(yù)計(jì)仍然是緊平衡狀態(tài)。

多地調(diào)控樓市

本次樓市新政出臺(tái)之前，北京二、三月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售再創(chuàng)新高。北京鏈家2017年2月成交量超過(guò)11000套，環(huán)比增長(zhǎng)75%，比2016年月均成交高5.8%。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，在本輪的漲勢(shì)中，北京學(xué)區(qū)房、置換改善需求拉動(dòng)均價(jià)持續(xù)上漲。2月北京的二手成交均價(jià)為63579元/平方米，環(huán)比上漲4.6%；3月第二周達(dá)到67621元/平方米，環(huán)比上漲2%。

分析人士認(rèn)為，去年9月30日北京房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回調(diào)，導(dǎo)致購(gòu)房者心理預(yù)期發(fā)生變化；同時(shí)限價(jià)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，一手房房源急劇下降；“賣(mài)一買(mǎi)一”購(gòu)房者擔(dān)心剛賣(mài)完房就被限購(gòu)，導(dǎo)致二手房源收縮，加劇供需不平衡；調(diào)控政策對(duì)于購(gòu)房者的心理影響邊際下降。

在此背景下，北京樓市限購(gòu)升級(jí)，體現(xiàn)了因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)的調(diào)控思路。此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2017年1至2月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)超過(guò)預(yù)期。1-2月商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比增速高達(dá)25.1%。1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比增速8.9%。

值得注意的是，北京樓市新政發(fā)布后多地跟進(jìn)。繼北京實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，廣州、石家莊、鄭州、長(zhǎng)沙迅速跟進(jìn)。廣州將限購(gòu)措施升級(jí)到具有廣州市戶籍的成年單身（含離異）人士限購(gòu)1套住房，以及提高非該市戶籍居民家庭社保連繳年限提升至5年。3月20日晚間，廣州公積金中心發(fā)布新政，規(guī)定無(wú)住房貸款結(jié)清首付也要4成。記者初步統(tǒng)計(jì)，僅3月份以來(lái)已有16個(gè)城市啟動(dòng)或升級(jí)樓市限購(gòu)，深圳、上海兩個(gè)一線城市以及合肥、廈門(mén)、南京、蘇州、南昌等五個(gè)二線城市采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”措施。